深业集团在深圳地位怎么样(进击的深业系，如何突出重围？)

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进击的深业系，如何突出重围？ 编者按：2023年，在“金融16条”及保交楼等政策的推动下，市场活跃度明显提升。然而各大房企境况迥异，国央逆势拿地，民企断臂求生。深圳乐居2023年中特别策

进击的深业系，如何突出重围？

编者按：2023年，在“金融16条”及保交楼等政策的推动下，市场活跃度明显提升。然而各大房企境况迥异，国央逆势拿地，民企断臂求生。深圳乐居2023年中特别策划，从企业半年业绩、土地储备及项目入手，全面剖析国央房企的鹏城版图。

上半年的深业，火了两回。

前海云海湾首开去化98%，卖了100个亿，几近日光。

斩获龙华民治宅地，主要是蹭了同场深超总地块的热度。

6月30日，当招商、保利、华润、中海等四大主力央企在竞逐深超总宅地的时候，深圳本土老牌国企深业低调从容地以底价14.41亿元，把龙华宅地收入囊中。

前不久，深圳高级中学（北校区）官宣学区扩展，其范围覆盖了该宗地块。这是一块自带深圳“四大”名校光环的学区房，建成后商品房限售价不高于80500元/㎡，比去年入市的深圳外国语龙华学区中海项目，每平米涨价2300元。

7月10日，穆迪确认深业集团发行人评级为“Baa1”，基础信用评估(BCA)为“ba1”。评级展望维持稳定。

穆迪投资对于投资等级Baa级的解释是：中级，保证程度一般；利息支付和本金安全现在有保证，但在相当长远的一些时间内具有不可靠性；缺乏优良的投资品质。

而给与深业集团最高的ba1级基础信用评估，反映出深业集团的市场地位强劲，这其中有赖于其在深圳拥有优质土地储备、投资型物业和收费公路组合，带来稳定、持续收入。

深业集团的地产系

在车公庙滨河大道边上，有一座错落有致、垂直绿化分布的建筑十分引人瞩目，这个建筑就是深业集团总部所在深业泰然大厦。

深业集团有限公司（简称“深业集团”）是深圳市人民**全资拥有、深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。

集团前身“深业（集团）有限公司”于1983年在香港注册成立。深业集团涉猎地产、园区、幸福、运营、资本和数字化六大业务。

截至2021年年末，集团资产总额为1620亿元，净资产总额为483亿元，土地储备超千万平方米。同时，拥有3条高速公路，1座特大桥，总里程近200公里。

相较而言，深业集团的核心收入来源清晰。深业集团现有香港上市公司1家，国内公众上市公司1家，主要全资、控股企业14家。

深圳控股有限公司（以下简称“深圳控股”）是深业集团的核心企业，于1997年在香港联合交易所上市。

沙河实业股份有限公司（简称“沙河实业”）于1992年在深圳证券交易所上市，主要从事房地产开发以及配套工程开发建设。

除此之外，深业集团还是路劲基建、中国平安保险、沿海绿色家园、深圳深港科技创新合作区发展有限公司等企业的主要股东。

深业集团内部房地产开发经营公司之间盘根错节，脉络复杂。深业集团房地产业务收入，大多数来自于深圳控股集团。

深圳控股有限公司旗下9家全资子公司及2家参股公司。

而全资子公司里面，活跃在大湾区房地产市场的深业鹏基（集团）有限公司（简称“深业鹏基”）、深业南方地产（集团）有限公司（简称“深业南方”）、深业泰然（集团）股份有限公司（简称“深业泰然”）、深业置地有限公司（简称“深业置地”）这四家开发企业。

近几年屡屡在深圳土拍市场露面的“深圳市科之谷投资有限公司”，上级公司是深业置地与深业科技，前者占股超过75%，在6月30日深圳土拍中14.4亿元底价斩获龙华深高北学区宅地的也是深业置地。

除了房地产开发，深圳控股旗下还有深圳市农科集团有限公司、深业物业运营集团股份有限公司（简称“深业物业”）以及深业商业管理有限公司这三家运营平台公司。

深业商业管理有限公司由深业物业全资持有，而深业物业的背后深业南方是持有95%股份的大股东。

这几家公司，加上深业华东地产开发有限公司，撑起了深业集团的整个房地产王国。

深业有意对外拓展业务，但从年报来看，大湾区依然是深圳控股的重要粮仓。整体销售依赖于大湾区核心城市，尤其是深圳。

稳扎稳打深耕湾区

2022年市场进入深度调整，房企流动性风险加剧，连稳健国央企的利润也受到波及。

今年3月29日晚间，深圳控股公布2022年全年业绩。全年实现合同销售金额约192.1亿元人民币，较去年上涨0.6%，艰难保住正增长态势。

其中，大湾区项目占比达88%，去年中山湾中新城贡献约68亿元人民币合同销售额；深圳颐瑞府开盘即售罄，实现约22亿元人民币销售额；此外，商办物业大宗交易实现约80亿元人民币合同销售额。

深圳控股高层于业绩会上表示，深圳控股2023年销售目标230亿元，计划增长约20%，精耕细作，继续发挥经营业绩压舱石的作用。

背靠深圳国资这棵大树，深业在过去的融资渠道十分顺畅。

穆迪预计，深业集团将继续发挥其在深圳片区和城市再开发的主导地位，在深圳寻找优质土地储备，并支持其房地产销售。

尽管脚步已经迈出去，但在商业运营板块而言，深业并非“长袖善舞”的房企。更多的是仰仗着深业集团在深圳的政策职能，深圳依然是未来深业集团的核心房地产市场。

深业集团依托着国资的天然优势，在深圳圈了不少的优质旧改项目，在土地拍卖市场也竞得不少靓地。公开土拍、产业勾地、联动开发，是深业集团对外增加土储的主要手段。

深业旧改版图再下一城。

7月中旬，八卦岭6-1区城市更新单元改造意愿公示，申报主体为深业鹏基（集团）有限公司。

福田区园岭街道八卦岭6-1区城市更新单元位于八卦岭八卦一路、八卦二路和八卦路围合区域，申报拟拆除范围用地面积51715.5㎡，拟拆迁建筑面积119686.73㎡。

穆迪预测未来1-2年内，深业集团的年度合约销售额将从2022年的216亿元人民币增长到280亿元人民币左右。

然而，深业集团在片区和市区重建项目上持续的巨额资金需求，将令该公司的财务指标承压。穆迪预计，未来1-2年，深业集团调整后债务/资本比率将保持在60%左右。

备受争议的产品力

对于土生土长的40年深圳国资企业，深业的产品力在市场上备受争议，鲜有称为高品质的项目推出。产品的热销与背后营销团队并无太大关系，皆归咎于区域、倒挂利润等客观优势。

近几年来，深业在深圳土拍市场上，斩获不少靓地。如深业云海湾、深业颐瑞府皆从公开土地拍卖上竞得，这些项目限售均价皆在历史低位水平。

依托着前海的前景利好，以及肉眼可见的倒挂空间，桂湾前海云海湾9.2万/㎡的限售价，从拍地关注度高居不下，8个月后，同在前海前湾的招商一湾臻邸，限售均价涨至10.71万/㎡，9字头的前海成为深圳楼市“绝唱”。

光明新湖的深业颐瑞府，依然有着得天独厚的区域、交通与价格优势，在同期推出的新盘中脱颖而出，以4.53万/㎡限售价开盘“日光”，同片区、同样限价，距离地铁稍远的联发悦尚居，开盘10个月后，网签量勉强撑过80%。

再如靠着深高南+深外“双名校”光环卖楼的深业中城，2020年推出最后1栋，当日售罄，被称为深圳最后一个学区天花板。

前海云海湾开盘几近日光，去化98%销售额达100个亿，而今年初深圳控股高管在业绩发布会上曾表示，深圳控股2023年销售目标230亿元，一个项目已经完成年度超43%的任务额。

相反的，在没有上述因素加持下的产品，去化显得十分艰难。四家房地产开发公司，开始“联手卖房”。

深业进驻光明的第一个项目——深业云筑，其开发公司为深业鹏基，后引入了深业南方共同打造。而深业南方与盐田人才安居拿下的前海云海湾项目，也出现了深业鹏基的身影。

除此之外，深业在深圳圈了不少优质核心旧改，深业上城、深业东岭，还有即将推新的深业世纪山谷由此而来。

这个位于科技园片区的稀缺新盘，也是白石洲旧改航母之一的改造项目，被称为接棒华润城的网红盘，去年首批推出公寓产品试水。

在住建*的三季度入市计划上，深业世纪山谷预计推出130平米以上大户型住宅约348套。定位为大平层高端豪宅，在13.2万/平米的新房备案限高线下（深超总刷新记录13.3万/平米），该项目将成为今年深圳控股集团业绩突破口。

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深业集团规模怎么样，怎么在其他地方没听说啊？

深业集团有限公司（简称“深业集团”）是深圳市人民**全资拥有，深圳市国有资产监督管理*直管的大型综合性企业集团。集团前身深业（集团）有限公司于1983年9月在香港注册成立。集团以房地产和基础设施、物流运输为主业，同时涉足金融、现代农业、高科技制造等领域。截至2011年底，集团总资产598亿元；净资产186亿元；土地储备超过1,600万平方米。同时，拥有正在运营或建设中的收费公路3条，里程数达到193公里。

法定代表人：吕华

成立时间：1997-06-20

注册资本：393000万人民币

工商注册号：440301103044269

企业类型：有限责任公司(国有独资)

公司地址：深圳市福田区车公庙泰然八路31号深业泰然大厦F座

深业集团(深圳)有限公司简介_房产资讯-深圳365淘房-深业集团有限公司

深业集团是一家注册资金达4.3亿港元的市属一级企业，隶属于深圳市**首批授权经营的深业(集团)有限公司，成立于1991年，是香港联合交易所上市的“深圳控股之全资公司”。公司以房地产开发为主业，现代物业管理和物业租赁相配套，集团式管理、集约化经营的综合一级房地产企业，具有房地产开发企业一级资质。

深业集团的发展历程可以追溯到1991年，当时注册资金800万港币，员工仅有15人。经过十多年的发展，公司已成为综合一级房地产企业，具有房地产开发企业一级资质，已开发的项目包括华厦、深发花园、深业大厦、笔架山庄、紫荆苑、百合山庄、西安深业商城、彩天名苑、深业花园、风临左岸、岭秀名苑和风临左岸等。公司曾获得多项奖项，其中包括国家鲁班奖。

深业集团作为一家综合一级房地产企业，下属公司众多，其中比较知名的有以下几个：

1.深业紫荆苑：公司开发的紫荆苑项目位于南山区，总建筑面积43100平方米，共有14栋楼，其中一期于1998年6月入伙，二期于2000年6月入伙，11、12号楼于2001年6月入伙；

深业集团井山府（深圳）物业管理有限公司顺德分公司介绍？

简介：深业集团（深圳）物业管理有限公司顺德分公司成立于2009年09月22日，主要经营范围为从事公司经营物业管理的业务咨询及联系等。法定代表人：徐作成联系方式：0757-22119988官网地址：www.***.net地址：佛山市顺德区北滘镇广教社区居民委员会南源东路3号深业城56号商铺

光明城市更新大搜罗：超40个项目，释放居住建面576万平！-咚咚地产头条-深圳房地产信息网

光明，作为珠三角经济圈重要节点，以及广深港经济主轴重要节点。总面积156.1平方公里，于2007年成立功能新区，由宝安区划出。新区位于深圳的西北部，紧邻松岗、东莞等地。新区下辖六个街道，以龙大高速路为界，可分为两大片区，西侧为公明片区，东侧为光明片区。

据了解，“十三五”期间光明新区计划共推进54个城市更新项目，包括拆除重建类项目44个，综合整治类项目10个。城市更新项目中实施阶段分为实施完成、启动实施和列入计划三类，其中计划实施完成拆除重建类项目16个，综合整治类项目10个；计划启动实施拆除重建类项目12个；计划列入更新计划拆除重建类项目16个，并作为“十四五”储备项目。

（十三五期间更新项目分布图，来源：光明新区**在线）

按照“十三五”城市更新规划，光明新区拆除重建的面积约1.85km²，综合整治面积约1.02km²，未来可提供新建筑面积876.35万㎡，其中预计居住建筑面积576.35万平方米；商业及办公建筑面积179.6万平方米；产业（含研发）建筑面积104.4万平方米。

另外，在拆除重建过程中，规定将提供不小于拆除面积12%的独立占地公共设施用地16公顷；提供不低于总量建设5%的附设式配套设施建筑面积7万㎡；提供保障性住房8689套。

（“两城两带规划图”来源：深圳光明）

2016年市**印发的《深圳市光明新区国民经济与社会发展第十三个五年规划纲要》中，首次系统性提出了打造“两城两带”重点区域的概念，“两城”是指光明凤凰城及中大城，“两带”是指茅洲河一河两岸生态休闲文化带以及沿松白路一路两侧转型提升带。将这四大区域进行了系统合理规划，未来五年，随着四大区域的发展成熟，将逐步构筑南北协调、东西均衡的区域发展格*，光明新区的城市品质将会得到飞跃的提升。

其中，光明凤凰城总面积约15平方公里，包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边片区及红坳片区，是深圳市16个重点开发区域之一，也是光明新区唯一入选片区。将打造成为光明新区的行政、经济、文化核心功能区。光明凤凰城重点打造“一环两轴三核”总体格*。

中大城总面积约12平方公里，包括中山大学深圳校区、光明同富裕工业园片区及新羌、圳美片区。将努力打造成为重要的区域性教育高地、医疗高地和创新高地。中大城重点打造“一轴一廊三核”功能布*。

如今的光明正如同雨后春笋般兴起，宏发、深房集团、光明集团、勤诚达、深业、华润、中粮、松茂、佳兆业、京基、卓越等各路大型开发商争相进驻开发，可以预想未来之路一片光明。

旧改先锋团队对光明新区众多城市更新项目搜罗，共赏！

该项目已列入《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案），申报主体为深圳市奥宸光明房地产开发有限公司，项目原为奥宸集团所有，但在2015年悄然归属到星河集团名下。

项目位于光明新区光明大道与华夏路交汇处西北角，更新单元拆除用地面积10.37万㎡，开发建设用地面积7.10万㎡，计容积率建筑面积约45万㎡，其中：住宅约28㎡（含保障性住房6万㎡），商业、办公及酒店9.1万㎡，商务公寓6.7万㎡，公共配套设施1.3万㎡。

该项目原为东周片区城市更新单元，属于深圳市70个旧城改造项目之一，后于2013年调整了用地范围并纳入深圳市城市更新单元第二批计划，2016年对单元规划进行调整并公示，申报主体为深圳市光明新区城市建设*。

据悉，东周片区项目开发商为深圳市钰镌龙投资有限公司，在业内并不知名，实力较为一般，后因资金问题在2015年引入了大股东绿地集团，这对于大型旧改项目来说，无疑是重大利好，毕竟绿地在地产行业已经奠定了其江湖地位。

项目位于光明中心区，光光明大街与光明大道交汇处，东接光明大道，南至规划河心路，西临规划一路，北靠光明大街，是集住宅、商业、商务办公于一体，为光明的核心综合体。更新单元拆除用地范围面积7.4万㎡，计容积率建筑面积24.13万㎡，共分为三期进行开发预计一期三栋和二期三栋均规划为住宅，三期规划为购物中心、商务产品和办公大厦。

该项目已纳入《2012年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，申报主体为深圳市宏发光明房地产开发有限公司。

项目位于光明新区光明大道与华夏路交汇处。拆除用地面积49917.8㎡，开发建设用地面积40250.5㎡，计容建面约21万㎡，总建面约25万㎡。项目定位为光明中心区集高端服务、绿色宜居住区于一体的综合服务区。

该项目被纳入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》 ，申报主体为深圳市汉乾房地产开发有限公司与深圳市光明新区城市建设*。2017年8月深圳康居企业集团签约竹园片区城市更新项目，获得项目100%权益。

项目位于光明街道，南依光明大街、西靠光翠路。拆除用地面积3.4万㎡，开发建面1.8万㎡，计容积率建筑面积11.5万㎡。 其中，住宅10.3万㎡（含保障性住房1.3万㎡），商业、办公及酒店6230㎡，公共配套设施5930㎡

该项目已列入《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，申报主体为光明新区城建*、深圳市金晖企业（集团）有限公司。位于光明中心区，南临光明街，东侧为光翠路、西侧为光明荔园路，北侧为翠湖公园。拆除用地面积65315㎡，拟更新方向为商业、居住等功能；

据悉，由深圳市瑞驰光明房地产开发有限公司进驻开发，该公司股权占比：金辉地产40%、深圳富茅房地产开发有限公司占比50%。

金辉集团曾进入实施过南苑新村项目、蛇口渔一城中村项目，累计拆迁项目占地达28万㎡，规划重建商业办公及住宅面积共96万㎡。

该项目已列入《2016年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，申报主体为大捷达实业（深圳）有限公司。

项目位于光明街道，光侨路与碧水路交汇处东南侧，吊神山（深圳光明高尔夫球会）的西面。更新单元拆除用地面积4万㎡，开发建设用地3.6万㎡，计容积率总建筑面积20.3万㎡。其中：产业研发用房14.2万㎡（含创新型产业用房1.1万㎡），产业配套用房5.4万㎡，公共配套设施6290㎡。

该项目已列入《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，申报主体为光明地产，实为深圳市光明集团有限公司旗下全资子公司。

该项目位于光明街道，光明大道与光明大街交汇处。规划有休闲商业、住宅、商务办公等物业。拆除用地面积3.9万㎡，开发建设用地面积2.9万㎡，计容积率总建筑面积13.9万㎡。其中，住宅8.3万㎡（含保障性住房1.9万㎡），商业、办公及酒店合计4.7万㎡，公共配套设施8320万㎡。

属于光明办事处，由深圳市老城更新投资发展有限公司作为申报主体，而鹏瑞地产占有该公司40%股权，后续是否由鹏瑞地产开发，还未得到证实。

项目位于文翠路与光明大街交汇处，拆除重建面积为17255㎡。拟更新方向为居住、商业功能；拟拆除重建用地范围内应落实不少于1082平方米的公园绿地，结合南侧空地在更新单元范围内落实1514平方米的环境卫生设施用地。

该项目原为公明商业中心更新单元，属于深圳市70个旧城改造项目之一，被列入《各年度转入2010年深圳市城市更新单元制定计划项目》中，申报主体为深圳市天荣盛房地产开发有限公司，实为宏发地产旗下全资子公司。

项目位于光明新区松白路与长春路交汇处，是集住宅、商业、公寓、商务办公、酒店、教育为一体的综合体。共分为5个地块，2块商业，2块住宅，1块市政中学用地。规划住宅37.5万平，商务公寓5.08万平，办公3.5万平，酒店2.5万平，商业10.1万平，公共配套设施1.266万平，容积率5.1，配建停车位4873个。商业用地与学校用地靠外，挨着松白路，两块居住用地靠内。

该项目原址为深华发的工厂，最早列入《2010年深圳市城市更新单元制定计划第一批计划》于2013年3月取得专项规划批复文件，申报主体为深圳中恒华发股份有限公司，其中华发与中恒双方对该项目地块的权益分别为50.5%及49.5%。

据悉，万科与中恒集团曾有意联手合作开发该项目，并签署合作协议。但随后中恒集团又与华侨城签署了框架合作协议，为此2016年万科以武汉中恒集团未按时履约提起了仲裁申请，2017年万科在该纠纷案中胜诉，并获赔违约金8.85亿。

项目位于公明中心区，北临兴发路，东临振明路，共分为四个地块合计占地面积约7.84万㎡，容积率5.8，计容建筑面积为46万㎡，建成后将含住宅、办公、商务公寓等于一体的大型综合体。其中，住宅13万㎡，商业14万㎡，办公5.4万㎡，商务公寓7.5万㎡，保障房3.2万㎡,，公共配套2.5万㎡。除了商业用地，其他则为两者合作开发部分。

该项目已列入《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，申报主体为深圳市深业信宏城投资有限公司，实为深业集团全资子公司。

项目位于光明新区公明街道，南临公明南环大道，更新单元用地面积90417.5平方米，拆除用地面积8.7万㎡，开发建设用地面积4.8万㎡（含划入零星用地2733.4㎡）。计容积率建筑面积22万㎡，其中住宅20万㎡（含保障性住房1.9万㎡），商业、办公及酒店1.2万㎡，公共配套设施8900㎡。

根据公示的单元规划来看，项目共规划南、北两个区域约14栋高层，其中紧邻公明南环大道规划1栋保障房（总建面19340㎡）和1栋回迁房。

（图片来源：深圳壹创国际设计有限公司）

该项目已列入《2016年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，申报主体为深圳市金德来投资有限公司。

项目位于公明街道田寮路与规划年玉路交汇处西南侧。更新单元拆除用地面积1万㎡，开发建设用地面积7315.0㎡，计容积率总建筑面积4.9万㎡。其中：产业研发用房3.5万㎡（含创新型产业用房4190㎡），产业配套用房1.3万㎡，公共配套设施1650㎡。

该项目原为元昇厂片区城市更新单元，被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》，项目于2016.6月发布草案公示，同年开始动工建设。申报主体为深圳元昇轻工业实业有限公司，由勤诚达集团开发建设，该项目也是勤诚达在光明的首个开发项目。

该项目位于光明新区光侨路与松白路的东南侧，北临城市主干道光侨路，东临城市次干道长祥路，南临城市支路长松路、西临城市支路侨凤路。拆除重建用地约20.6万㎡，可开发建设面积约11.5万㎡，总建面共约87万㎡，分为四期开发。其中，住宅48.5万㎡（含保障性住房6.3万㎡），商业、办公及酒店4.8万㎡，商务公寓2万㎡，公共配套设施2万㎡。是集住宅、办公、公寓、商业为一体的综合体物业

光明片区除了公示的城市更新项目外，还有通过宝安日报报道的项目，例如光明柑山工业园、光明新围片区、光明联大工业园、光明瑞金铜业、光明晨光片区、光明伶伦提可乐等多个旧改项目在申报途中尚未公示。

而公明片区还有卓越的田寮片区旧改、佳兆业玉律片区旧改、宏发的塘尾将石片区旧改和京基的塘家南门山旧改等大型旧改项目在申报途中，尚未公示。

从地理分布来看，光明片区用于居住用地多分布于光明大道及6号线沿线两侧，工业园区产业升级则多分布于光桥路东侧。而公明片区城市更新项目则集中分布于松柏路及规划中的地铁沿线周边。

对光明新区至关重要的交通方面，目前在建的地铁6号线预计2020年开通直达福田，规划中13号线路，计划2018年左右开工，虽然传闻一期仅到石岩上屋站，但未来通过该站点换乘，也可便捷抵达留仙洞总部基地、高新科技园和后海总部基地等南山中心腹地。远期规划还有18号线（空港新城-盐田坳）、29号线（公明-红树湾）两条地铁线路，尚无具体建设时间。（以上规划后期或有新的调整，待官方最终公示）

道路交通方面，在建中的深圳外环高速（计划2020年通车）与项目东侧东长路连接，可转南光高速直达市区。外环高速全长93公里，横贯深圳市东部和北部及东莞市东南部地区，分别与广深、南光、龙大、梅观、博深、惠盐、深汕等十条高速公路相连，与107国道、东深公路、205国道、深汕公路等八条一级公路以及多条城市道路交叉，与深圳市所有纵向疏港通道交叉，进而与珠三角高速公路形成联网。

如今的光明虽说交通较为不便，生活配套有待提升，待开发空地较多，但依靠超前的规划定位，雄厚的资金政策，优越的区位片区发展规划、以及地铁的建设开通，道路规划完善，未来的光明发展值得期待。

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​深圳「深业颐樾府」投资怎么样？-潜力如何?【深业颐樾府】升值空间有多大？

项目名称：深业颐樾府

占地：约26114平

计容建面：约135790平

总建面：约186440万平

容积率：5.2

绿化率：40.07%

高度：100米～140米

层数：32～45层

总栋数：7栋（4栋住宅，3栋人才房）

住宅：870套

约78平3房62套

约95~99平3房518套

约111~116平4房228套

约125平4房62套

梯户比：2梯6户，3梯6户

实用率：77.3%~80.9%

地铁4号线上塘站、红山站中间1公里左右；地铁6号线上芬站900米。

步行10-20分钟即可到达红山6979、Costco（在建）、天虹购物中心、ATMALL上塘荟等多个大型购物中心，开车10分钟即可到达龙华最大的购物中心壹方天地，同时项目自带2000㎡配套商业街区

龙华简上体育馆400m，还有德逸公园/深圳美术馆等配套

自带公办幼儿园，龙华实验学校九年制

深业进智物流发展有限公司怎么样？

深业进智物流发展有限公司是1987-09-23在广东省深圳市罗湖区注册成立的有限责任公司，注册地址位于深圳市罗湖区清水河一路铁路工业站。深业进智物流发展有限公司的统一社会信用代码/注册号是91440300192197038F，企业法人曾上贻，目前企业处于开业状态。深业进智物流发展有限公司的经营范围是：开展仓库专用线铁路运输及仓储业务、铁路货物运输代理业务；在合法取得土地使用权的地块上从事房地产开发；物业管理；为本公司仓库货物服务的汽车货运、搬运装卸业务；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；货运场站经营（不含危险物品）。^。

光明到底是深圳楼市天花板还是坑？

最近，关于光明楼市的争议不时出现在公众面前。

有的说，光明是深圳未来的天花板；也有的说，要避坑光明，这里有集中出货的踩踏。

说天花板的，更多是从光明的城市规划高度谈起；说坑的，则是从近期光明新盘去化率低甚至有业主闹退房谈起。

所以，这两种声音压根也没有在同一个维度来讨论问题，虽然各自说的似乎都有些道理，但基本也属于各说各话。

深圳楼市已经很多年没有出现当前这样的迷茫和混沌期了，市场声音很多很杂，多数买房人听多了都会一头雾水，不知道该听谁的好。

我有个咨客，几乎市场每出现一个他预算范围内的盘，都会来问我怎么样？在我看来，这就是典型的还没有搞明白自己买房核心需求的表现，也很容易被各种声音搞迷糊，一会儿这里一会儿那里。

关于“光明到底怎么样”这个问题，也是如此，很多人还是迷迷糊糊的，因为杂音太多了。今天，我简要谈谈我对光明楼市的看法，希望对大家有所帮助。

第一，光明定位很高，但不会是深圳的天花板。

买房看城市规划很重要。地段价值的变迁，往往和城市规划有很大关系。更何况光明科学城的规划属于国家战略，定位非常高。

但是，深圳的城市发展到了现在这个阶段，已经相当成熟，整个城市的经济发展速度（GDP增长率）和全国一样，都从高速降到了中速，或许还比全国平均水平高，但和自己的过去比，无疑慢下来了很多。

这是经济总量到了一定阶段后的必然，基数太大，很难再像过去狂飙式增长。

与此同时，深圳的核心区域也已开发得差不多了，打开深圳地图，从早期的罗湖，到福田，到南山，再到宝安核心区，深圳原特区范围，自东向西，已经基本开发殆尽（不仅是产业，也包括住宅），只剩下前海这个填海填出来的区域仍有大片可开发空地。

其余好位置，这几年属于零星有一些好的住宅楼盘，并且几乎出一个，关注度都会非常高，比如臻山府、海德园、深业中城、润府、瑧山海等。这些都不属于刚需盘，即便有的严格意义不属于豪宅盘，但也算是刚需仰望的改善盘，基本都是千万+。

这代表了有钱人对这些产品的认可，更代表了有钱人对这些楼盘所在地段的认可。

但光明，在可预见的将来，都只会是刚需客的目标区域。

一方面，产业的导入是个相当长期的过程，光明科学城即便未来前景再广阔，我也很难想象能达到南山福田在深圳的地位。

这期间，指望光明短期内高收入群体数量大涨，并不现实，它只会是个循序渐进的过程。所以高收入群体不太会去光明买房自住。

另一方面，光明的住宅产品难以满足富人的需求。现在光明新盘最常见的户型面积段就是89-120之间的3-4房，偶尔有一些70多的两房和140多的大4房。这都是典型的刚需户型。

高端住宅在光明是很少见的。

这里面，有政策限制的因素（70/90），新盘做不了大户型产品。也有市场自发的因素：做了大户型不被买单，例如起步价943万的中海寰宇时代叠墅遇冷，18批客户选110套，最终选房结果也不详。

这说明，千万级别的预算，愿意接受光明大户型的人并不多。这也是我们粉丝群里常挂在嘴边的一句话：有一千万预算，谁去光明啊？

也就是说，在光明还没有兑现牛X的规划以前，不会有多少有钱人把这里作为改善居住的选择。而等到牛逼的规划真正实现落地（10年，15年，20年？），积攒了大量有购买力的群体后，可能光明普宅也已经开发得差不多了，没有空间留给豪宅。

再一个，深圳作为滨海城市，海景作为改善住宅和豪宅的加成因素，即便不是唯一，但也非常重要，而光明属于深圳的“内陆”，与海景绝缘。也就是说，在豪宅的稀缺性上，光明是不存在的。

因此，不管是从产业发展的角度还是住宅产品的定位与类型角度，光明未来都很难是深圳的天花板。

第二，光明也不坑，特别是新房。

说光明坑的，主要是看到去年到现在光明新盘数量很多，去化不理想，以及在可见的将来，光明都还会有比较多的新盘，二手市场不行，价格被打压。

短期来说，是的，光明是个新房市场，二手市场非常小（全市最小的区之一），新盘供应多。

光明已连续3年以上4万+的新房备案均价（期间仅有极少量楼盘突破5万），肯定会继续保持下去，至少明年依然是，再高也就是5万出头而已，都会对二手市场的价格造成压制。

这里，我想说两点。

一是光明如果继续保持每年几乎超过10个新盘入市的开发强度，光明楼市进入二手市场的时间也会提前。二是现在光明新盘的价格梯度没有拉开，优质盘和差盘的价差很接近，倒是有些小讲究，这点此文不展开。

4.5-5万的单价，在全市来说，如果不选光明，其实并没有太多更好的选择。这个预算范围，可选的全部都在外围区域，包括西部的沙井松岗福永，石岩，中部的观澜少量楼盘，没了。

龙岗新盘最集中的新生、五联、宝荷，价格在4左右，坪山也在4左右，略低于4，盐田基本要5.5+，这些与光明不是同价位的竞争。

而且，结合以上这些区域的产业增长潜力、城市界面、居住舒适度以及与深圳扛把子（南山）的距离来看，光明还是综合性最好的选择。

退一步说，现在买房，如果带有投资升值的想法，综合税费和限售的因素，不管是买哪里，本身都需要至少持有5年以上，而在光明新房这么多的情况下，持有七八年也不过分。

所以，除非手头有更高的预算可以去到南山福田和宝安核心区，否则，5万内的预算，光明其实依然是比较好的选择。当然，这里指的是从投资角度，并没有将每个家庭的工作通勤因素考虑在内。

另外，光明的上限即便有不确定性，但是下限是即便自己没干起来，也可以做南山的睡城。

南山均价约10万，与南山有13号线相连的光明5万，开通后，两地根据不同站点时间差在半小时到1小时之间，且连通的都是留仙洞、科技园、后海、深圳湾这些产业高地。

只要在13号线沿线不远的楼盘，特别是光明中心以南，配套不太差的，这个价格做睡城，并不过分。

因此，光明的多数新盘，由于备案价长年保持在5以内或出头，再怎么样都难说是坑。除非高价接了二手房，我相信，由于光明本身存量房数量就很有限，且持续有新房入市，会有多少人去接报价很高的二手房呢？

例如，在凤凰城只有龙光玖龙台、深房传麟山和光明大第这几个二手盘时，前两年周边入市日光的新盘包括中海寰宇时代、金融街、电建洺悦府和万悦山一期。

后来还有不少分流去了光明中心的金地峰境瑞府、星河天地、万科光年四季、佳兆业云峰汇等，基本都是日光盘。

真正在前年追高去买玖龙台的人，我相信数量很有限，而且玖龙台二期本身当时也处于限售中，仅有一期可交易，玖龙台的价格更多属于无量上涨。相比起老前海，恐怕光明埋葬的炒房客少了不知道多少。

最后，我还想补充的是，类似龙光玖龙台这样的区域标杆盘，比光明的绝大多数新盘价格更高，有溢价，是有其合理性的，不要一刀切地看新盘和它的价差。

只看价格不看价值的比较没有意义，是不懂楼市的表现。

So，我们要辩证地看待光明在深圳楼市的地位，别太受杂音干扰啊各位。

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