不动产信托基金是什么意思(不动产信托是什么意思，如何分类-找法网)

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不动产信托是什么意思，如何分类-找法网 不动产信托也可称之为房地产信托，简单来说，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权移转给受托人，使其依信托合同

不动产信托是什么意思，如何分类-找法网

不动产信托也可称之为房地产信托，简单来说，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权移转给受托人，使其依信托合同来管理运用的一种法律关系。它是以不动产如建筑物、土地（不含耕地）等作为信托财产，由受托人按照信托合同，将不动产透过开发、管理、经营及处分等程序，提高不动产的附加价值，并将受托成果归还给受益人的信托业务。

按照信托财产的类型，不动产信托又分为：

1、建筑物信托。

委托人将房屋等转移给受托人，由受托人负责出租或出售。

土地所有者将土地转移给受托人，由负责筹集建筑资金，进行房屋建设，出租建筑物，进行管理维修，并向土地所有者支付收益。

本质上都是投资于房地产产业获得产业发展利润的投资工具。根据投资形式不同可分为债权（固定收益）、股权（浮动收益）以及上述两种投资形式的结合（部分固定部分浮动）。目前因中国法律不允许企业之间借贷，故房地产基金在法律形式上表现为股债结合或纯股权投资。

1、从管理人角度区分：房地产信托由信托公司进行管理，房地产基金无刚性要求。

2、从组织结构区分：房地产信托投资主体是资金集合信托计划、房地产基金投资主体为有限合伙企业（极少数为公司制）。

3、从监管角度区分：信托公司归银监会监管。房地产基金更为复杂，按有限合伙企业设立、变更等事项来看归工商管理部门监管;按股权投资机构来看，1000万以上规模的房地产基金公司在发改委备案;按非公开募集基金来看，归属证监会监管。

4、从风险角度区分：从理论上看两者的主要风险俱来自于项目层面，投资者需自担风险。实际上由于中国特殊国情，信托公司有“刚性兑付”的压力。房地产基金由于管理机构鱼龙混杂，仅有大型机构具有“刚性兑付”的压力与能力。

5、从投资者区分：《信托法》中明确合格投资人资格，且有300万投资额以下投资者不得超过200人限制。房地产基金无投资人限制，但《合伙企业法》规定合伙企业人数不得超过50人。

以上便是找法网小编整理的关于“不动产信托是什么意思，如何分类”的相关内容，从上面内容我们可以知道在法律上，房地产信托投资主体是资金集合信托计划、房地产基金投资主体为有限合伙企业（极少数为公司制）。如果您对上述内容仍有疑问，可以在线咨询找法网律师。

什么是房地产信托？

房地产信托，英文是“realestateinvestmenttrust”，简称reits，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人《委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。

上市房地产信托基来自金有哪些

供参考:五色土抵押基金:(年收益率10%-18%)五色土抵押公司担任投资顾问，通过尽职调查风险评级，确定拟不动产抵押项目，然后募集投资人，投资人的资金直接交付给信托公司，形成不动产抵押信托基金，由信托公司向借款人发放不动产抵押贷款，信托公司将收取的本息向投资人转付。这属于五色土私募信托基金。优先受益人:100万以上,年收益率10%--12%;300万以上，年收益率12%--15%;劣后受益人:1000万以上，年收益率18%。

房地产信托基金的分类是什么？

1、根据组织形式，REITs可分为公司型以及契约型两种。公司型REITs以《公司法》为依据，通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs股份的持有人最终成为公司的股东。契约型REITs则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型REITs比公司型REITs更具灵活性。公司型REITs在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型REITs则较为普遍。2、根据投资形式的不同，REITs通常可被分三类:权益型、抵押型与混合型。权益型REITs投资于房地产并拥有所有权，权益型REITs越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是REITs与传统房地产公司的主要区别在于，REITs主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。混合型REITs顾名思义是介于权益型与抵押型REITs之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的REITs中绝大多数为权益型，而另外两种类型的REITs所占比例不到10%，并且权益型REITs能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种REITs。封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型REITs一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。私募型REITs与公募REITs的主要区别在于:第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定；第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力；第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。[chuanmaolicai]。

什么是瑞思基金？

REITs（Real Estate Investment Trusts）中文译名房地产投资信托基金，也称为不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集投资者资金购买不动产，并委托专门的机构进行投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的证券工具。

通俗地说，股票型基金买股票，债券型基金买债券，而公募REITs则是买不动产，比如房子、高速公路、产业园区、仓储物流等。

【政策解读】一文解读基础设施不动产投资信托基金（REITs）新政

国家发展改革委近期发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（以下简称《通知》），打开了基础设施公募REITs的政策空间，为推动中国特色REITs的健康发展提供了重要的政策依据。这一政策将产生“一箭三雕”的效果——拓宽了底层资产类型，有力支持消费复苏；明确了回收资金的用途和使用进度，积极促进有效投资；优化了项目发行要求，增加了合格资产的数量，扩大了发行规模，有利于化解地方**债务风险。

《通知》首次将消费基础设施纳入基础设施REITs底层资产范畴，不仅优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等零售基础设施，也为酒店、美容院、健身房等其他消费基础设施预留了政策空间，突破了此前基础设施公募REITs不涉及商业不动产的限制，有助于盘活数万亿规模的消费基础设施，有利于恢复和扩大消费。

针对回收资金用途，《通知》规定，基础设施REITs净回收资金应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目），其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目；净回收资金可跨区域、跨行业使用。基础设施公募REITs的回收资金可按照市场化原则投资在建项目和新项目，可以直接促进有效投资，直接形成新的基础设施；不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，可以实现存量资产项目前期投资的有序退出，引导前期投资退出资金再投资新项目，间接促进有效投资，形成项目投资的良性循环。

针对回收资金的使用进度，《通知》明确，基础设施REITs购入项目完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕，这有利于加快回收资金的投资进度，尽快形成有效投资，更快支持实体经济发展，推动高质量发展。

此外，《通知》针对不同类型基础设施REITs的特点，分类设置了不同的项目收益率要求，特别是将非特许经营权、经营收益权类项目的收益率要求从此前的4%下调到3.8%，有利于拓宽目标不动产的范围，吸引更多不动产项目发行基础设施REITs。《通知》降低了保障性租赁住房项目的不动产估值标准，将首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目不动产估值标准从10亿元下调到8亿元，有利于吸引更多保障性租赁住房项目发行基础设施REITs。

截至今年4月末，我国资本市场共发行27只基础设施REITs，发行规模达927.88亿元，为广东、北京、江苏等11个省市的公路桥梁、水电气热、产业园区、污染治理、仓储物流、保障性租赁住房项目提供了重要的资金支持。

基础设施REITs还是化解地方**债务风险的利器。近年来，为了防范化解地方**债务风险，中央要求地方**遏制增量、化解存量。一方面，基础设施REITs可为地方**基础设施建设提供大量低成本的权益资金，从而替换高成本的隐性债务，遏制地方**债务规模的膨胀；另一方面，REITs可盘活存量基础设施项目，回收资金可再投资于在建项目和新项目，促进地方经济发展，为地方**创造新的财税收入，增强财政实力，提高**偿债能力。

值得关注的是，由于收益具有稳定性，基础设施REITs是一类特殊的具有固定收益属性的权益产品。在海外，公募REITs通常会安排信用评级机构进行信用评级，由信用评级机构对REITs的收益稳定性及信用风险进行专业分析。我国也应借鉴相关成熟经验，鼓励基础设施REITs开展信用评级，由专业的信用评级机构针对公募REITs的收益稳定性及信用风险进行分析，并授予相应的信用等级，为投资者揭示REITs的收益稳定性及信用风险状况，促进中国特色REITs的高质量发展。

附文：

国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知

发改投资〔2023〕236号

各省、自治区、直辖市及计划单列市、**生产建设兵团发展改革委，有关中央企业：

为贯彻落实d中央、***决策部署，按照《***办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）、《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）等要求，进一步提升基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）项目申报推荐的质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展，现就有关工作通知如下：

一、认真做好项目前期培育

（一）充分认识前期培育工作的重要性。基础设施REITs项目的前期培育，包括梳理筛选资产、制定产品方案、完善合规手续、解决难点问题等工作。切实做好项目前期培育，对于加强项目储备、保障项目合规、提升资产质量、促进稳健运营、提高推荐效率具有重要意义。各地方发展改革委要高度重视基础设施REITs项目前期培育工作，帮助和指导发起人（原始权益人）、基金管理人等共同做好项目培育，推动项目尽快具备申报条件，并及时向我委反映共性问题和解决建议。

（二）确保申报材料真实客观。发起人（原始权益人）要按照《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）、《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕617号）、本通知及项目申报格式文本的要求，认真准备项目申报材料，真实、全面、客观反映项目情况，不得弄虚作假、避重就轻、违规包装。要如实提供项目历史收益数据，全面分析可能影响项目收益的各项因素，客观预测项目未来收益水平。如发起人（原始权益人）、基金管理人等未真实、全面、客观反映项目情况，故意瞒报漏报甚至弄虚作假的，我委将视情节轻重，采取提醒谈话、暂停受理等方式予以处理，并提请有关部门依法予以惩戒。

（三）组织做好部门协调。各地方发展改革委要与中国证监会当地派出机构、沪深证券交易所，以及本地区行业管理、自然资源、生态环境、住房城乡建设等部门加强沟通配合，共同协调解决项目前期培育阶段遇到的重点难点问题，尽可能缩短项目培育周期。要按照国办发〔2022〕19号文件的要求，在依法合规的前提下，积极落实项目盘活条件，重点围绕投资管理手续完善、产权证书办理、土地使用合规、资产转让条件确认等，协调有关方面对项目发行基础设施REITs予以支持。

二、合理把握项目发行条件

（四）支持消费基础设施建设。贯彻d中央、***关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

（五）合理把握项目收益与规模。根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。

（六）严把投资管理合规性。投资管理手续是否合规，应以项目投资建设时的法律法规和国家政策作为主要判定依据。项目投资建设时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续，应按当时规定把握，并说明有关情况；项目投资建设时应当办理但现行规定已经取消或与其他手续合并的有关手续，如有缺失，应由相关负责部门说明情况或出具处理意见；按照项目投资建设时和现行规定均需办理的有关手续，如有缺失，原则上应由相关负责部门依法补办，确实无法补办的应由相关负责部门出具处理意见。如项目曾进行改变功能用途的重大改扩建，应主要依据改扩建时的相关手续办理情况判断其投资管理合规性。

三、切实提高申报推荐效率

（七）规范项目申报受理流程。项目前期培育阶段结束、基本符合申报条件后，发起人（原始权益人）应按发改投资〔2021〕958号文、发改办投资〔2022〕617号文等要求，向有关省级发展改革委报送项目申报材料。省级发展改革委应及时对项目申报材料进行初步审核，对基本符合条件的项目应于5个工作日内正式受理；对明显不符合发行条件或材料不完整、不齐备的不予受理，并于5个工作日内作出回复。

项目受理后，我委、省级发展改革委将明确专人对接，优化工作流程，加快工作进度，共同开展项目判断。省级发展改革委应及时将符合条件的项目申报文件和相关材料报送我委。为提高工作效率，如涉及省级其他部门的有关事项已由该部门（包括其下级部门）出具无异议函或书面支持意见，省级发展改革委向我委报送项目申报文件时不宜再重复会签。

（八）完善中央企业申报流程。中央企业可将项目申报材料和项目所在地省级发展改革委意见直接报送我委，也可通过省级发展改革委报送。直接报送的，我委及时对项目申报材料进行初步审核，对基本符合条件的项目于5个工作日内正式受理；对明显不符合发行条件或材料不完整、不齐备的不予受理，并于5个工作日内作出回复。

（九）及时开展咨询评估。对省级发展改革委正式报送和我委直接受理的项目，我委将按照《国家发展改革委关于修订印发〈国家发展改革委投资咨询评估管理办法〉的通知》（发改投资规〔2022〕632号）的规定，及时选取咨询评估机构，办理咨询评估委托书，由咨询评估机构对项目是否符合推荐条件进行综合评估。项目评估时间一般不超过30个工作日；咨询评估机构因特殊情况确实难以在规定时限内完成的，征得投资司书面同意后，可以适当延长完成时限。咨询评估机构应在规定时限内提交评估报告。

（十）加快做好项目推荐。自项目正式受理之日起3个月内，应完成省级发展改革委报送、委托咨询评估、有关业务司*会签、向中国证监会推荐项目的相关工作。发起人（原始权益人）、基金管理人等根据要求补充、修改项目材料的时间不计算在上述时间内。

四、充分发挥专家和专业机构作用

（十一）发挥专家前期辅导作用。项目前期培育阶段，我委将适时组织相关行业专家对项目进行辅导，就投资管理手续合规性、项目收益稳定性等方面研提意见。项目申报材料准备过程中，我委将根据需要组织行业专家提出修改完善意见。针对个别对项目有重大影响的关键问题，发起人（原始权益人）可聘请权威的独立第三方机构出具专业意见。我委将根据工作需要，必要时组织专业力量，对有关项目进行现场核查。

（十二）确保咨询评估客观公正。咨询评估机构应独立、客观、公正地开展咨询评估工作，认真梳理项目问题、提出意见建议，确保评估时效和质量。咨询评估机构和有关评估人员应严格遵守廉洁纪律和保密纪律，未经我委同意，不得与发起人（原始权益人）、基金管理人、资产支持证券管理人以及相关中介机构私自联系，不得泄露咨询评估情况。咨询评估机构及其直属单位、控股或参股企业，以及所有评估人员，不得与发起人（原始权益人）、基金管理人、资产支持证券管理人等单位存在利益关联关系或直接商业竞争关系，不得参与被评估项目发行基础设施REITs的前期准备工作。

（十三）督促中介机构履职尽责。为基础设施REITs项目提供服务的财务顾问、法律顾问、审计机构、评估机构、税务咨询顾问等中介机构，在提供服务期间应未被列入严重失信主体名单，未被采取失信惩戒措施，未因违法违规问题被有关监管机构禁止或限制开展基础设施REITs相关或同类业务。律师事务所和会计师事务所近3年还应未发生重大违法违规事件。上述机构应切实发挥业务专长，依法依规履行职责，保证出具的相关材料科学、合规、真实、全面、准确。

五、用好回收资金促进有效投资

（十四）严格把握回收资金用途。基础设施REITs净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金）应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用；除国家有特殊规定外，任何地方或部门不得设置限制条件，影响企业按照市场化原则依法合规使用回收资金。

（十五）督促回收资金尽快使用。加快基础设施REITs净回收资金的投资进度，尽快形成投资良性循环，更好支持实体经济发展。基础设施REITs购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。净回收资金使用进度明显不符预期的，应审慎考虑新购入项目安排。如回收资金实际投入项目与申报时拟投入项目不一致的，应按要求向有关省级发展改革委备案并说明情况。

（十六）建立回收资金使用直报制度。为确保回收资金尽快用于项目投资、有效支持实体经济发展，已上市基础设施REITs项目发起人（原始权益人）应于每季度结束后5个工作日内向我委投资司直接报送回收资金使用情况，同步抄送再投资项目涉及的省级发展改革委。如回收资金使用进度不及预期，我委将及时提醒有关项目发起人（原始权益人）；确有必要时，将提请有关省级发展改革委约谈项目单位，了解具体情况，提出整改建议。

六、切实加强运营管理

（十七）充分认识运营管理的重要性。加强基础设施REITs项目运营管理，有利于向社会更好提供公共产品，保障公共利益；有利于提升项目运营质量和收益能力，保障投资者利益；有利于实现项目公共属性和经济属性的有机统一，保障基础设施REITs市场的平稳健康发展。

（十八）注重项目运营可持续性。运营管理机构应结合项目情况，依法合规创新运营模式，科学合理制定运营计划，做好底层资产更新维护，保障项目运营和收益的可持续性。要积极采用新技术、新工艺、新材料，提升运营质量，降低运营成本，保障项目盈利能力。要努力创新商业模式，挖掘项目商业价值，拓宽项目收益来源，提升REITs产品的市场价值。

（十九）加强资产运营管理指导。基金管理人每年向基金投资人公开年度运营情况时，应将有关情况抄送我委和有关省级发展改革委；如发生影响资产价值和项目收益的重大突发性事件，应在履行相关信息披露程序后及时抄送。有关省级发展改革委要对遇有较大问题的项目加强帮助指导，提出意见建议。基础设施REITs新购入项目应同已发行项目的实际运营表现挂钩，运营表现严重不符预期、引发较大负面舆情或出现重大生产经营安全事故的，应暂停新购入项目安排。

本通知自印发之日起生效。此前有关文件与本通知不一致的，以本通知为准。

特此通知。

国家发展改革委

2023年3月1日

请问信托基金是干嘛的？

楼上比较全面

不动产信托投资基金（REITs）专题系列研究（一）——REITs概述

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高磊律师，北京市万商天勤律师事务所合伙人，财政部PPP入库专家、中国政法大学PPP中心专家委员、中央财经大学PPP智库专家，湖北省、河南省、四川省、湖南省、海南省、江西省、天津市、陕西省等省市PPP入库专家。

李守倩律师，北京市万商天勤律师事务所资深律师。

专业文章

不动产信托投资基金（REITs）专题系列研究（一）

REITs概述

（一）REITs的含义及本质

REITs，英文全称“RealEstateInvestmentTrusts”，中文名为“房地产投资信托基金”，又名“不动产投资信托基金”，是指信托基金管理公司通过面向社会公众投资者发行能够流通转让的收益凭证来募集资金，并将募集的资金投资于由专业的物业管理机构进行开发、运营、管理的房地产类资产，从而收取稳定的现金流收益，最终将投资综合收益按投资者所持有的收益凭证比例分配给投资者的一种金融创新产品。

从本质上看，一方面，REITs是一种资产证券化产品，通过专业的物业管理机构对物业进行日常经营管理，物业所产生的租金收入以派息的方式分配给REITs的份额持有人，从而使REITs的份额持有人能够在享有物业增值收益的同时获取长期稳定的租金收益。另一方面，REITs是一种信托投资基金，它通过集合公众投资者的资金，由专业机构进行管理，将资金用于购买原始权益人所持有的商业物业或基础设施类资产，其中商业物业包括办公楼、商业零售、酒店、公寓、物流及工业厂房等，基础设施类资产包括高速公路、污水处理、垃圾焚烧、水力/风力/光伏发电等。

从投资人角度来看，REITs的投资价值主要体现在三个方面：一是资金端无门槛，即REITs在一级市场发行的时候，资金端会分成众多的份额来吸引投资者进行购买，基于对投资者的限制较少、门槛较低，能够最大限度囊括各类投资者。二是分红稳定，对投资人而言，REITs是非常好的增值保值的投资产品，这主要是基于在资产端，REITs选择了最能增值保值的对象，即房地产类资产作为投资标的，而房地产一方面在运营期间有稳定的租金作为现金流，从而为投资人带来稳定的收益，另一方面物业在出售的时候可以为投资人带来增值收益，让众多中小投资者分得房地产行业巨大利润中的一份蛋糕也是REITs的理念之一。三是REITs的流动性非常高，可以在公开市场上市/流通，投资人可以在市场像抛售股票一样，快速变现REITs份额。

从融资人的角度而言，REITs的优势主要体现在：首先，有利于提高融资效率，发行REITs的融资额度要远远高于申请银行抵押贷款；其次，发行REITs能够优化原始权益人的财务报表，REITs的本质是出售物业，而出售的行为可以确认原始权益人的资产增值所带来的收益，在利润表上就可以实现原始权益人账面成本和公允价值之间的增值收益，达到优化利润表指标的效果；再次，REITs中的结构化分层、增信措施等可以有效降低企业的融资成本；最后，作为房地产金融领域比较高端的产品，加之目前市场上发行的REITs数量并不多，企业一旦成功发行REITs产品，不仅能够提高知名度，也有利于树立企业在资本市场创新的形象，有利于打造优质品牌。

（二）REITs的分类

REITs可以从不同的角度做不同的分类。

1 公司型REITs和契约型REITs

根据组织形式的不同，REITs可分为公司型以及契约型两种。

图1-1从组织形式角度对REITs的分类图

公司型REITs,即以公司作为REITs的载体，其本身具有独立的法人资格，REITs份额体现为股票，通过发行REITs股份、投资者购买其份额，将所筹集的资金用于投资房地产类资产，REITs股份的持有人最终成为公司的股东。

契约型REITs本身并非独立法人，而是以信托契约为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产类资产。

二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，契约型REITs相比公司型REITs更具灵活性。

2 权益型REITs和抵押型REITs

根据投资模式的不同，REITs通常可分为权益型REITs和抵押型REITs。

图1-2从投资模式角度对REITs的分类图

权益型REITs，即通常所说的狭义的REITs。权益型REITs底层的物业需要实现真正过户，投资人享有的是浮动收益，即除享有租金收益外，还享有物业增值之后处置的收益，投资人能够得到更好更长久的投资回报。权益型REITs是目前国外市场上占主导地位的REITs类型。

抵押型REITs，即直接向房地产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，物业的持有方并不把物业真实地过户给REITs。因此，投资人享有的都是固定收益，即主要收益来源为房地产贷款利息，投资者并不享有物业增值所带来的超额收益。

根据底层资产的不同，抵押型REITs又可以分为商业地产抵押贷款资产支持证券（CMBS）和住宅房产抵押贷款资产支持证券（RMBS）。

（一）REITs在国外的发展

REITs最初诞生于美国，因此美国成为了目前全球规模最大、最为成熟的REITs市场。“截至2019年3月末，美国共发行公募上市REITs产品255只，总股权市值超过1万亿美元，约有8000万的美国民众通过退休金或其他投资基金间接持有REITs。”[1]

1960年美国国会批准通过《房地产投资信托法案》，允许公开募集众多中小投资者的分散资金，以共同基金的形式投资于房地产项目，该法案推动了美国REITs的诞生。1965年，首只REITs于纽交所上市。然而当时REITs的投资与经营受到诸多限制，其发展相当缓慢。

从1960年到上世纪90年代，美国REITs经历了缓慢萌芽期（1960年-1967年）、初次繁荣期（1968年-1974年）、没落调整期（1975年-1985年）、改革恢复期（1986～1990年）等[2]漫长的阶段。1986年，美国国会通过《1986年税收改革法案》，该法案使得REITs拥有了不动产控制权，从此，REITs进入恢复期。到1992年，UPREITs（即“伞形合伙房地产投资信托”）[3]应运而生，促进了REITs在美国的蓬勃发展。1993年，前美国总统克林顿签署了《1993综合预算调整法案》，允许养老基金投资REITs，再次推动了REITs的快速发展。此后，美国颁布了REITs相关的多项法案，包括《1997年纳税者精简法》、1999年的《房地产投资信托现代法案》、2001年的《美国REITs现代化法案》《2003年房地产投资信托改良法案》，REITs的制度环境越来越完善。

2000年以后美国REITs进入了全面爆发式发展阶段，尤其是权益型的REITs在近20年发展迅速，成为美国主流的REITs。据不完全统计，截至2019年6月30日，美国权益型REITs共166只，市值总规模1.15万亿美元。此外，投资范围来看，美国REITs从最初的传统地产向其他非核心地产类项目扩展，包括电信、城堡、大数据等新兴的REITs房产，也涉及物流、医疗、木材、仓储、电影院、农舍等项目。就投资收益而言，“2019年美国REITs的整体投资回报率达到了26%”[4]。

在亚洲，REITs主要在日本、新加坡以及我国香港地区发展较为迅速，其中日本为亚洲最大的REITs市场。

（二）REITs在国内的发展

1 国内REITs发展的政策环境及法律体系

我国在21世纪引入了REITs的概念，引起了业界的关注。自2008年以来，中央**各部门多次发文鼓励推进房地产信托投资基金试点，并希望将其运用于住房租赁、基础设施等国家重点关注领域。截至目前，国内REITs相关的政策文件主要如下表所示：

表1-1国内REITs相关政策梳理

此外，在法律制度建设方面，目前我国尚未建立针对REITs的专门的法律架构，实务中主要是参考现有的《信托法》《公司法》《证券投资基金法》，以及人民银行、证监会、银保监会等监管机构颁布的资产证券化相关法律法规及规范性文件。人民银行、原银监会在2009年就制定《房地产集合投资信托业务试点管理办法(草案)》以及《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，为我国REITs的顶层设计提供了可行的初步框架，但至今并未发布正式版本。

虽然截至目前国内对于REITs尚无明确立法，但随着市场渐进发展，国家对推动REITs的发展也越来越重视。2020年1月16日至17日，2020年证监会系统工作会议在京召开，会议强调了要“稳妥推动基础设施REITs试点”。2020年1月17日，北京金融资产交易所发布包括住房租赁企业股权交易服务实施的相关配套制度，对中国标准化REITs的出台进行了有益探索，相信随着实践经验的持续积累，我国在关于REITs的制度安排方面将更具有针对性，可以期待在合适的市场时点，符合国情的REITs政策法规将瓜熟蒂落。

2 国内REITs探索发行情况

由于立法的滞后性，国内目前并没有标准化的REITs。国内市场参与者结合资产证券化工具探索和设计出了一种具有中国特色的REITs，其在产品特性上更多地体现了债的属性，比如投资者获得的是固定收益、产品有明确的存续期限、会设置增信措施等，但从交易结构上看又体现出股的性质，即在底层是通过持有项目公司的股权间接地持有物业。基于国内当前的REITs与国外标准化的REITs存在很大的差别，因此实务中大家把国内当前发行的REITs称之为“类REITs”。基于此，在本专题针对国内REITs的介绍时，我们有时候也会将之称之为“类REITs”。

根据REITs研究中心发布的《2019年中国REITs研究报告》[5]，自2014年国内首单类REITs产品“中信起航专项资产管理计划”发行至2019年12月底，我国共发行类REITs产品68支，发行金额累计1402.81亿元，详情如下：

图1-32014-2019年类REITs发行情况

此外，综合REITs研究中心发布的《2019年中国REITs研究报告》《2018年中国REITs研究报告》[6]以及wind公示的数据，截至2019年12月底，我国已发行的类REITs产品中，底层物业类型主要包括购物中心、写字楼、零售门店、租赁住房、基础设施、酒店和工业园区等。其中排名前三的物业类型为购物中心、写字楼和零售门店，分别占比为31%、23%和18%。

图1-4类REITs底层资产类型

综上所述，相比于国外，我国REITs起步晚，尚处于探索阶段。

（一）国外REITs的特点

以美国REITs为代表，国外REITs主要有以下几个特点：

（1）组织形式以公司型为主。公司型REITs具有独立的法人主体资格,投资者就是公司的股东。

（2）资金募集以公募型为主。公募型是国外市场最为主流的模式，REITs可面向公众投资者进行发售，其份额可在证券市场上可自由交易，充分实现了REITs可流动、可扩募、投资者群体广泛等特性。

（3）底层物业多元化。REITs大部分资金（90%以上）用于投资具有稳定现金流的物业，且底层物业类型多元化，包括写字楼、商场、酒店、公寓、工业地产、医疗地产、养老地产等，此外，近年来也有一些新兴的投资对象，如迷你仓、数据中心、光伏等。REITs基本不投资（小于10%）在建工程，在建工程一般不产生现金流，因此为避免REITs成为房地产投资的工具，国外REITs在投资方向上一般不考虑在建工程。

（4）通过股东分红实现收益。REITs大部分收益（75%以上）来自于底层物业的租金收入及增值收益，由于REITs的投资方向是购买并长期持有物业，所以在持有期间物业的租金和增值收入就构成了REITs的大部分的收益，投资者主要是通过股东分红的形式实现收益。根据美国、日本和新加坡的经验，REITs每年从可分配收入中能拿出不低于90%的比例用于向投资者收益分配。

（5）REITs享有很多税收优惠。在国外，REITs享有很多税收优惠，税收成本和负担较低，这也是REITs能够在美国、日本等发展壮大的重要原因。比如在美国，“过手证券”是REITs在税收方面享受的最具有特征的待遇，能够享受免征所得税的优惠。

（二）国内REITs的特点

国内的REITs主要体现了如下特点：

（1）在组织形式上采用了“专项计划+私募基金”的双层结构，即投资者认购资产支持专项计划的份额，专项计划再认购私募基金的份额，私募基金通过股权收购及债权投资持有及控制拥有基础资产的项目公司。

（2）资金募集以私募为主。基于采用了“专项计划+私募基金”的结构，所以国内的REITs主要是面向特定的合格投资者的私募产品，无法像标准化REITs一样能够自由在公开市场买卖交易，流动性低。

（3）底层物业比较单一。国内的REITs底层相对比较单一，主要是投资于写字楼，或者是商场、或者是酒店等，而不是各类资产的多元化的配置。

（4）固定期限+固定利率。国内REITs有明确的到期期限，一般产品期限3-5年等为主。投资人在持有REITs份额期间享有固定收益，但因物业并未真实出售给REITs，因此，投资人并不享有处置物业所带来的超额收益，也不承担物业贬值的风险。

（5）高额的赋税。由于我国至今尚未出台专门针对REITs的税收相关法律法规，因此REITs在发行中要遵循现有的税收相关规范，面临高额的土地增值税、企业所得税等。

（三）国内外REITs差异总结

国外标准化的REITs具有区别于其他不动产投资工具的三大特性,“一是实现了基础资产的‘真实出售,破产隔离’,二是实现了基础资产的份额切割和公募化，三是实现了税收中性”[7],而国内当前发行的这些REITs产品这三个特性均未实现。因此，综合前述，国外标准化的REITs与国内的REITs在组织形式、产品分级、投资收益、税收、底层资产、期限等方面均存在着明显差异，国内当前的REITs本质上为固定收益类产品，而国外REITs更偏向于股权类投资。二者之间的各项差别简单总结体现在如下方面：

表1-2国内外REITs差异比较

（一）国内REITs发展的障碍

我国的REITs起步晚、发展时间短，正如前文所述，其离标准化的REITs还有很大的差距。因此，若想在国内推出标准化的REITs,首先要克服和排除国内REITs发展的障碍。综合而言，国内REITs发展的障碍主要体现在如下几个方面：

（1）缺乏支持REITs发展的配套法律体系。目前国内尚未形成专门针对REITs的法律和政策体系，关于REITs的表述也仅零散见于一些政策文件中，实务中主要是参照现有的《信托法》《公司法》以及金融监管部门发行的规范性文件等。但是，标准化REITs有其特殊的属性，国内现有的这些法律法规及规范性文件并不足以支持标准化REITs在国内的全面发展。因此，REITs要在国内发展，首先要解决的就是法律制度不完善这个根本性的障碍。

（2）缺乏匹配REITs发展的税收制度。REITs是典型的税收驱动型的产品，税收政策会影响REITs运行过程中的投资与经营成本，也会对投资者的回报造成影响。如果没有税收方面的配套政策，高额的土地增值税、企业所得税、印花税等会使得REITs丧失自发主动性。

（3）缺乏专业的物业运营商。国内缺乏专业的物业运营商，给底层物业资产的长期管理和增值带来了一定的难度。

（4）原始权益人不愿失去对物业的控制权。基于近年来国内房地产资本增值较快，房地产开发商更偏好于利用REITs去筹集资金，并不想真实转让所持有物业的所有权，这也是国内REITs与标准化REITs最大的差异之一。

（5）租金回报率过低。国外REITs的租金回报率高，能够用租金收益支付投资人的投资收益。而国内由于不合理的租售比，租金回报率较低，仅用租金收益偿还投资收益尚不能满足投资者的风险和收益偏好。

（二）国内REITs未来发展建议

（1）构建我国REITs法律框架体系，完善相关法律制度。REITs作为以房地产类项目为投资标的的信托基金，其法律制度体系的完善，一方面要从房地产相关法律制度入手，进一步完善我国房地产产权界定、登记、分割与转让、抵押等制度，形成产权清晰的基础资产、明确REITs在产权登记上的合法地位和产权转移的相关程序；进一步建立和健全我国房地产价值评估和房地产信用评级法律制度，为发行标准REITs提供坚实的信用基础。另一方面，应当完善我国与REITs相关的证券、信托与投资基金法律制度，比如，在《证券法》中适当扩展证券的定义,将REITs等新型产品纳入证券、进而纳入相关监管范畴,以促进其发行和上市交易的合法化和规范化[8]；或者借鉴国外标准化REITs相关制度，并结合我国实际，出台全新的REITs法律体系，使之不再受限于现有的信托法等。

（2）制定匹配REITs发展的相关税收优惠政策。如前文所述，REITs是税收驱动型的产品，而国内的土地增值税、所得税等都非常高，从而阻碍了REITs的发展。因此，建议未来在REITs相关立法文件中就REITs的所得税及土增税等作出特别的规定，比如将REITs作为税收透明体不再征收所得税，从而刺激REITs在国内的发展。

（3）提高我国房地产的租售比。前文中我们提到，由于国内不合理的租售比，使得租金回报率较低，投资者难以实现较好的投资回报率。就此，建议未来通过多重合法有效的政策手段数管齐下,提高我国房地产的租售比以带动REITs收益率的提升,以进一步拉动该行业发展。

（4）推动相关专业人员和机构的培养与发展。一方面，REITs不仅仅是关于房地产方面的专项技术，也是一种金融理财，以获得收益为其根本目标，因此，其发展需要地产、金融等复合型人才的助力和推动。另一方面，专业的物业运营机构在国内相对缺乏，而REITs最终收益的实现与物业运营机构的运营和管理能力息息相关。基于此，有必要加强对相关专业人才和机构的培养与发展，以推动REITs的持续发展。

（5）循序渐进推动标准化REITs的落地。国外标准化REITs以公司型为主，组织结构稳定性强、交易结构简单，对于投资人而言也是便于投资。但是就我国现阶段而言，缺乏法律体系及制度配套，而法律体系及制度配套的建立是一个系统性工程，想短期内推出公司型的标准化REITs尚不现实。因此，建议从我国现有的类REITs交易模式出发，在现有契约型模式基础上推动公募REITs的发展，待未来时机成熟时再推出公司型公募REITs。

总之，对我国来说，推动标准化REITs的发展，不仅需要国家从法律制度层面排除上述障碍，也需要投资人、资产方转换思维，资产方愿意分享物业收益，以换取资金流动性，投资人愿意降低收益预期，以股权性思维赚长钱。如此，REITs才能在国内市场实现真正意义上的发展与壮大。

【注释】

[1]孟明毅：《不动产信托投资基金的美国经验借鉴》，载于《金融研究》2020年第一期，第125页。

[6]详见REITs研究中心官网研究报告栏：https://rcreit.com/yjbg。

[7]孟明毅：《不动产信托投资基金的美国经验借鉴》，载于《金融研究》2020年第一期，第128页。

[8]参见曹阳：《我国房地产投资信托（REITs）的标准化发展与法律制度建设》，载《法律适用》2019年第23期，56-57页。

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什么是不动产信托？

不动产信托是信托机构重要的传统业务，任何个人和法人组织，凡是涉及房地产的建设开发、买卖租赁或其它有关房地产的业务，都可借用不动产信托进行有效管理。

不动产投资信托基金REITs

REITs的含义，也是一个基金

REITs，是一个英文单词的缩写，直译过来的话，不动产投资信托基金，发音“瑞兹”，国内很多产品叫瑞驰

股票类基金投资股票

债券类的基金主要投资债券

基础设施基金，主要就是通过专项计划等特殊目的载体，间接持有对应基础设施项目的基金，就是REITs基金的大致意思。

有哪些类型？

国内已经发行上市的这些公募REITs基金，大部分投资的都是产业园、园区、港口、高速公路这样的一些基础设施类的一些资产。

收益来源

简单来说，REITs基金就是通过资产支持证券和项目公司等载体，取得【基础设施项目】的完全所有权或经营权利，基金管理人主动运营管理【基础设施项目】来获取租金收费等稳定现金流为主要目的。

REITs基金在国内算是一个比较新的投资品种，在国外发展情况怎么样？

REITs基金最早是可以追溯到上世纪60年代的美国，1960年9月，美国总统艾森豪威尔签署了房地产投资信托法案，这个法案是允许设立，经历60多年的发展，美国已成为了全球最成熟的REITs市场

截止到2021年年底，一共有217家REITs在美国上市，总市值达到了1.7万亿美元，大约占到了全球REITs市场的68%。

对比之下，我国的REITs发展还是有比较大的一个空间，

国内瑞慈主要可以分成三个发展阶段

1）探索研究

2004年，***在《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》里面就提出，要积极的探索和开发资产证券化的品种

从这个时候开始REITs开始说到了大家的一个关注，这一阶段其实市场市场对瑞慈产品主要是处于一个探索的阶段，境内其实没有产品上市的，实践上主要也是以境外发行的REITs为主。

2）类REITs阶段

2014年央行和银监会其实发布通知《关于进一步做好住房金融服务工作》，这个通知其实提出了要积极稳健的稳妥的开展房地产投资信托基金为试点，期间发行产品主要是以类瑞斯产品为主，它其实属于所谓的债务性融资，而且是私募发行的一个方式。

3）公募REITs

2020年4月，证监会和国家发改委布“基础设施领域不动产投资信托基金”的试点通知。

2021年5月，首批9只产品发行，拉开了我们国家跟我们REITs发展的序幕

截止到今年4月底，全市场已经有27只产品在运行，发行规模达到908亿，底层资产的类型也是非常多样的，有仓储物流、收费公路、机场、港口等相关的一些交通设施，那么也有水电气热等市政方面的设施，还有一些污染治理、信息网络产业园区等等。

两个大类，一个就是产权类，另外一个就是收费权

高速公路类型REITs就是属于收费权类，REITs基金，就是买高速公路的REITs，

相当于间接投资了高速公路的收费权和经营权，日常的现金流的来源主要就是通过收取过路费

产权类REITs基金除了拥有经营权和收费权外，还拥有基础设施项目的所有权，很多时候还包括了基础设施项目所处位置的土地使用权，比如产业园区，价值不仅体现在产业园的租金上，还会体现在产业园本身管理水平和升值潜力的上面。

几个知识点

1）原始权益人

原始权益人是项目的原先的资产的项目经营方，是基础项目设施的一个提供方，也是公募REITs发起方和资金的需求方。

对原始权益人的要求非常严格，其实就是对项目本身有严格的要求：

原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷

企业信用文件内部控制健全，最近三年没有重大的违法违规行为

运营三年以上已产生持续稳稳定的现金流，投资回报良好，并且具有持续经营能力较好的增长潜力

第四点就是现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经营性的收入

为什么REITs基金其实它的净值变化比较小？

不像我们平时买的这种传统的公募基金，可能每天晚上都会有一些净值的变化

REITs基金跟我们传统的公募基金是有很大不同，通常是每半年公布一次，主要由瑞慈基金投资标的决定

跟传统公募基金投资股票、债券这些标准化金融资产不同，REITs基金的底层往往是这些园区、高速公路这些基础设施，这些底层资产基金合同约定是每半年做一次资产估值的，所以净值对应并不是每天去变动的。

第二个不同点，运作和退出方式不同

REITs基金一般是封闭式运作的，有一定年限的封闭期

要想退出有两种方式，一个是产品到期后的清算，第二个就是在二级市场交易卖出，就像买卖股票一样，场内价格的变动就是在二级市场交易买卖的时候形成的。

盈利模式，分红+增值

首批9个项目，去年其实都有公告或分红，也确实跟平时买那种权益基金有一点不同。是因为目前我们国内内瑞慈是要求在符合分配条件的情况下，每年分红不得低于一次，并且收益分配比例是不得低于基金年度可供分配利润的90%。

公募REITs基金一个可能的投资收益来源，是分红。

另外一个是增资，如果底层资产的价格上涨，理论上是会刺激相关基金的市场价格上涨，使得投资者有可能获得相应的资产价格上涨带来的资本利得。

既有债性有股性，所以其实从资产配置的角度，瑞斯确实是给我们带来了一种新的投资选择。

与股市和债市的相关性非常低

1999年12月到2020年的12月这20年间，美国市场的权益型瑞慈基金指数和标普500的相关系数是0.57，那和纳斯达克指数的相关系数是0.432，和投资级债券的相关系数是0.197。

从美国市场20年的数据来看，瑞慈和股票债券的相关系数是比较低的，从组合投资的角度来说，是能够起到分散风险的效果，也就是我们通常说的不要把鸡蛋放在同一个篮子里。

公募REITs是一个值得关注的资产类别

如何购买？

REITs基金份额的发售，分为战略配售，还有网下询价定价，网下配售及公众投资者认购等环节。

个人投资者是可以在公众投资者认购环节进行参与

购买瑞特之后，可能看到自己的净值没有很频繁的变动，但在场内交易时间段会一直变动，就像股票一样会有一个不断的买入和卖出，这个就是它的场内价格。

目前投资者对该种产品认购火爆，每次50万配售出来大概能有个5万以下的金额，根据项目不同而不同，但长期投资改种类型产品，符合未来收益模式。

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