陆家嘴房价多少一平米2008(2008年上海房价走势？ - 房产信息港)
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2008年上海房价走势？ - 房产信息港 2008年全年，上海各区的各类市场化新建商品房的成交均价已经达到16114元/平方米(上海市为13411元/平方米)，同比上涨14.1%，平均每套187万元； 各区市场化商品住
2008年上海房价走势？ - 房产信息港
2008年全年，上海各区的各类市场化新建商品房的成交均价已经达到16114元/平方米(上海市为13411元/平方米)，同比上涨14.1%，平均每套187万元；
各区市场化商品住宅成交均价已达18467万元/平方米(上海市为13777元/平方米)，同比上涨29.3%，平均每套230万元。
其实，2008年市场化各类商品房，各区的均价和上涨幅度只能在全市19个区县中排名第六位。排名第一的是卢湾区，成交均价由2007年的29717元/平方米上涨到2008年的46013元/平方米。
十多年来，上海房价已翻了多倍。我认为上海未来十年的房价仍将顽强上涨。
首先，上海作为一线城市聚集全国甚至全球最优的人才、技术、资金、就业、教育、医疗等资源，云集了不计其数的财富人群和精英，购买力也是极为惊人的。
其次，众所周知，中国过去的增长严重依赖货币爆炸，按照过去五六年差不多货币总量翻番看，不动产是抵御泡沫的最有效手段，金融属性也就愈加强烈。只要看看各路明星买房投资的选择，除了海外绝大多数首选一线城市，能级越高的城市房产的金融属性越强，这一点在未来仍难改变
青浦区的发展主要依赖大虹桥的概念。近两年，上海**非常重视大虹桥产业的发展和人口导入，青浦因为是距离虹桥最近的区域，所以整个区域都有一个较大的发展。青浦的新房主要沿着17号地铁线，最邻近虹桥的区域是徐泾东，目前徐泾东的房价在5.8万-6万，在售的新房主要是100平以上的大户型偏多。赵巷的新房聚集在汇金路地铁站，新房的价格在4.1万-4.2万。再往西就到了青浦城区，青浦老城区的价格在4.2万，但是青浦新城的价格偏高，均价4.3万-4.4万；朱家角算是青浦区域单价低的板块，主要是别墅项目较多。
黄奇帆说真话了，房地产10大天花板压顶，再也不会回到买房翻几番的时代～
1、人口14亿人是天花板
2、城市化率天花板：中国的城市化率已经到了65%
3、老龄化天花板：去年老龄化已经到了21%预计2035年会到30％以上
4、库存天花板：到去年为止房产商手中
5、人均面积天花板：2019年人均住房48平方米，2020年已经到50平方米
6、投资面积天花板：2000年到2017年新房建设量涨了16倍
7、土地天花板：地价和房价20年翻了四番
8：需求天花板：危旧房改造、城市旧城改造差不多了
9配套天花板：城市、学校、医院到头了
10、负债率天花板：房产商杠杆从10%、20%、30％的负债率到80%、90％的负债率
钦州市近一年的房价增长了一成左右。综合前述因素考虑，未来房地产市场更加健康平稳，而受经济增长和人口城市化的自然推动，每年超过5%甚至更多的房价增速还是可能实现的。那么未来十年的复合增长，以保守的估计即便达不到翻倍，也相差不会太多。
2023年第7周（02月06日-02月12日）上海租金均价为102.62元/平方米/月，环比下跌0.08%。此外，各城区租金差异较为显著。
其中，卢湾以156.83元/平方米/月的租金价格高居首位，黄浦其次，租金均价为155.98元/平方米/月，金山租金价格最低，为45.11元/平方米/月，卢湾租金是金山的3.48倍。
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而魔都的豪宅最高价，就更了不得了了：
看完之后只能感慨：上海有钱人也太多了吧！
1999年，可谓是商品住宅发展的始点，商品房开始获得了更多人的关注。但那些所谓的“豪宅”，还只是金字塔尖上一小部分人(而且大部分是境外人士)的“奢侈享受”，和普通人并没什么关系。
上海最早的精装修公寓之一，也是首家通过国家建设部3A级住宅性能认定的小区——仁恒滨江园，就是在这个时候诞生的。当时上海住宅平均价格约3100元/㎡左右，仁恒滨江园的均价却达到了近1万元/㎡。
不过当时仁恒滨江园的产品在户型、装修等方面都属于新加坡“组屋”（工薪阶层）级别的，还称不上真正的豪宅，因此为价格买账的人并不多。项目通过一波“神操作”跻身豪宅圈的精彩故事，后面会说到。
2000年的上海市区还很小，以"外滩—人民广场"为核心，西不过徐家汇，东不过浦东南路。这一年，上海职工平均年收入是15420元，平均房价3326元/㎡，一个人不吃不喝一年勉强能买5㎡。
这一年，上海还没有真正意义上的“豪宅”，但热炒的区域却出现了，那就是中山公园——当时上海人印象中的“郊区”。一个叫“圣约翰名邸”的楼盘，从1999年的6500元/㎡，直接涨到9000元/㎡，出手的大多是香港人和台湾人。
当时上海售价最高的一批住宅，应该是集中镇宁路上的东方剑桥，东方雅苑等港式豪宅，售价都已经超过1万元/㎡。而市中心黄浦、老卢湾、老静安在售的住宅几乎没有。
2001年，镇宁路受到港台人士的喜爱，高端住宅价格已经飙升到14000元/㎡左右，成为当时上海房价最贵的地段之一。徐家汇也开始热炒，即将迎来2002-2003年的“最高光时刻”——“徐家汇”一度成为了上海的代名词！
这一年，温州炒房团首次在上海现身，一个由157个温州人组成的“看房团”，携5000万资金奔赴上海，一次性购房100多套！温州炒房团的盛名，也由此而传播于大江南北！
也是在这一年，上海第一个真正意义上的豪宅——世茂滨江花园横空出世了！
很多人可能还记得当时楼盘广告中，梁朝伟用浓浓港普吐出的“世茂滨江花园”和玻璃窗外一览无余的黄浦江风景。
“亚洲第一高楼豪宅”，16万㎡的集中绿地、70%绿化率、6大世界主题社区园林和4大豪华会所，无一不颠覆当时人们对高层公寓的认知。
乃至项目当时被很多人称为“童话里的城堡”。项目开盘时均价约15000元/㎡，年底就涨到了约2万元/㎡
2002年，被很多人看做是上海楼市的一个分水点。这一年上海商品住宅平均成交价格从2001年约3600元/㎡，涨到了2003年的约5000元/㎡，涨幅高达40%。其中有个楼盘表现尤为亮眼，它就是仁恒滨江园。
仁恒品质虽然普通，但价格上却绝不认输，也提到了2万元/㎡。同时在营销方面下足了功夫。如果你当年曾路过福州路，那么想必看到过他们的巨型海报！除了砸钱做广告提高品牌形象和知名度，他们还有过一波“神操作”……
那一年，在陆家嘴二手市场发生了"海量成交"：仁恒的二手房遭疯抢，价格一路扯高，仿佛向所有人证明：仁恒的房子就涨价也卖得动！于是项目新房也开始进入疯抢状态，无数的人冲了进去，毕竟一个转手就是赚呀！
仁恒上海另一个豪宅：仁恒世纪公园
不到一年，仁恒的报价已经从2万元/㎡涨到了3万元/㎡，“一线豪宅”称号妥妥的收入囊中。仁恒后续在天山、联洋等的地块都以“豪宅”定位。品牌效应有多成功呢？就是后来仅凭“仁恒”两字，就能比周边住宅贵出20%。
2002年还有一个豪宅面世，那就是翠湖天地一期，但项目在当时倒并没有什么上海人买，因为——人家压根就没在国内搭售楼处！当时项目为外销房，在国内千金难购，价格都是按美元计的，2000美金/㎡按当时汇率约1.66万元/㎡。
2003年，在著名的18号文件里，房地产被定位成“支柱产业”！全国房地产开发投资首次突破10000亿元，房地产市场第一次出现了“过热”的苗头！这一年，房地产市场出现了两大火爆话题：
陆家嘴，世茂滨江花园顶楼复式1000㎡的“最高楼王”的拍卖轰动了全球！6个人，数轮拍下来，最终以总价3550万成交。
另一边佘山，上海紫园8号别墅则以1.3亿的总价轰动全国，成为首个亿元别墅、国内楼王，开创了国内“亿元级”别墅的先河！——这个占地12000㎡的顶级豪宅，光造价就高达8000万！
公寓方面，沪南路555号，只有35套（稀缺呀）的鸿丰香缇花园，也在8月开盘了，均价4100美元/㎡，按当时的汇率算，均价约3.4万元/㎡，价格也超过了当时火到不行的仁恒滨江园，成为新兴的顶级豪宅之一！
2004年4月，上海公布《关于预售商品房转让问题的决定》，推出了早期的防“炒房”的政策。但7个月后，上海世博会规划方案出炉，又将楼市推向了另一个高潮。这一年上海出现了一大批顶级品质的豪宅，包括传奇“檀宫”。
2004年年初，檀宫开盘！这个整盘只有18栋，平均每栋占地4亩，每栋别墅都有一本楼书，业主全部为世界级富豪、名流的超级豪宅，当时开盘总价6000-8000万元/套（单价6.7-8.8万元/㎡），并登上了《中国十大超级豪宅》榜。
当年另一个登上《中国十大超级豪宅》榜的，是上海第一个以“欧陆庄园”为主题的别墅——西郊庄园。整个项目内有18座岛屿、5片湖泊，建筑覆盖率只有14%。配套也是奢侈得不得了：30000㎡的双俱乐部和10000㎡的会所！
大名鼎鼎的九间堂别墅，也是在这年开盘的。4.5万元/㎡在当时不算突出，但在那个流行托斯卡纳、地中海、法式风格的年代，纯粹的中式风格却笼络了大批铁杆粉丝。随着马云、叶立培等大佬的出手，九间堂很快也就跻身了顶级豪宅之列。
另一个耀眼的高层住宅则是古北臻园，老上海洋房与西班牙建筑的经典之作，当时对外报价5-16.5万元/㎡，均价6.9万元/㎡。在当时几乎可以秒杀所有高层公寓，均价直逼檀宫。当时最高一批豪宅世贸滨江花园、仁恒滨江原等都还在3-4万元/㎡徘徊。
针对上海高价楼盘排队现象司空见惯，越贵越抢手的状况。上海的楼市调控终于发狠了！一个月的时间接连出台了3个政策。2005年夏季上海总算出现了一场降价运动。但是这一年，豪宅界的“老大哥”汤臣一品来了！
在此之前，不得不提一下另一个号称“第一豪宅”的项目：华府天地。7月开盘时，均价5.8万元/㎡。当时，能包下一座巴西石矿来打造全石材立面的住宅，实在太罕见了。后来“华府天地”四个字，也成了高端的代名词，甚至不少外地楼盘取名时都会冠上“华府天地”来彰显品质。
华府天地“第一豪宅”的位置坐了不到3个月，汤臣一品就带着11万元/㎡均价，最高1.3亿的总价强势登顶了！一夜间，上海豪宅平均价格翻了近一倍！此后的10多年里，汤臣一品不是在刷新房价记录，就是在刷新房价记录的路上。
受2005年楼市调控的影响，2006年的楼市稳定了许多。上海的豪宅区在这个时候也已经逐渐形成。其中以陆家嘴滨江、卢湾、新天地为主的公寓豪宅聚集区；花木、联洋、佘山、虹桥等为主的别墅豪宅聚集区最为主流。
林心如和苏有朋也是在这一年，入手了新天地豪宅“翠湖天地”，当时项目单价达约6万元/㎡左右。
这一年，世茂佘山庄园面世。这个全市唯一三山一湖自然景观资源的庄园式独栋别墅，800多亩地上只规划了72栋别墅，0.1的容积率低到让人发指，占地最大的别墅占地足足28000㎡！
项目72栋庄园别墅分布在20个小岛之上，内部还有个30000㎡的大型生态湖泊，由六条河道与月湖水系相连。当时总价最高的一套别墅报价2.8亿元！曾连续4年稳坐《中国十大超级豪宅》头把交椅。
2007年上海楼市天价“地王”频现，不断上演“面粉贵过面包”的故事，房价也开始暴涨。银行贷款利息一连加了4次，提高首付比列等，仿佛也只是隔靴搔痒。稳定房价这事，在这一年不过是美好又虚无的梦想了罢了。
这一年，也是品质豪宅扎堆的一年。单价4.5万元/㎡左右，拥有独特椭圆形建筑的王子晶品以及堪称“建筑博物馆”的绿城玫瑰园等，都诞生于这一年。但其中最不容忽视的，还要数济南路8号“巴卡拉”公寓。
2007年4月，有着“上海天价豪宅”之称的济南路8号开盘了。均价8000美元/㎡（约6万元/㎡），公寓总价58-1000万美元不等。均价并不甚起眼？如果告诉你，这是个使用年限只有38年的旧楼改造项目，你还会这么想么？
受全球金融危机的影响，楼市转向萧条：成交量大跌60%，土地流拍频繁，开发商讨论最多的主题竟是：如何体面的降价？大起大落之下，买卖双方都受到了明显冲击。下半年上海甚至一连发布14条房地产救市措施，试图振楼市……
就在这样混乱而焦虑的一年中，全国第一高楼“上海中心”开工了，如今上海平均总价最高、甚至与檀宫齐名的顶级别墅“华洲君庭”开盘了！
华洲君庭开盘的时间，赶在了2008年的年底，或许是受整个房地产市场的影响，当时的华洲君庭，还没有如今最低3.3亿/套起这种“俾睨天下”的气势。项目开盘时均价6.6万元/㎡，总价平均8000万元/套。
2009年，4万亿救市资金来了，绝大部分人还没明白过来这意味着什么，此前还一片哀嚎的楼市，突然又陷入了狂热，楼市失控了！当年，上海住宅成交量涨了一倍，全国房价涨幅达23.2%。
这一年，住宅最高成交价一再被刷新。先是汤臣一品成交价率先突破16万元/㎡，紧接着古北臻园成交了一套19万元/㎡的别墅，打破汤臣一品的单价记录。世茂佘山庄园的一套别墅楼王，则以2.05亿元的最高总价成交！
位于花木的浦东星河湾，也在一众全新住宅中脱颖而出。5万元/㎡的均价开盘，首日成交金额超46亿元，创造了当时楼市单日成交金额的奇迹！不足2个月，单价便涨至6万元/㎡。
陆家嘴还有一个景观视野堪比汤臣一品的豪宅中粮海景壹号，年底前也开盘了，均价9.8万元/㎡，而当时汤臣一品均价约11万元/㎡。
2010年上海楼市仍然跌宕起伏。上半年房价暴涨：住宅成交均价上涨35%，上海全面迈入“2万元”时代；下半年史上最严调控政策出炉，“限购”政策向全国铺开，住宅成交面积随即腰斩。
浦东东郊别墅区内的另一个顶级豪宅东郊壹号开盘，118亩土地上只有26栋别墅，平均每栋占地4.5亩！开盘时均价为13.8万元/㎡，总价最低6700万元/套起。再来看看9年后的今天，项目总价最低已经要2亿元/套起了！
佘山的中凯曼荼园也在这一年面世，这个中凯集团以7000万元天价签约27位设计师，计历时4年，设计费用高达1.5亿元打造出来的“艺术品级”豪宅，开盘时均价13万元/㎡，总价4000万-1亿元/套。
哦对了，这一年，古北臻园那个19万元/㎡的最高价豪宅被退房了；汤臣一品又凭借着18.9万元/㎡的成交价，刷新了自己此前16万元/㎡的最高价纪录。
2011年的楼市调控有了显著的成绩，住宅无论是成交量、成交面积、还是成交套数都大幅下降，成交均价也稳定了许多。也是在这一年，婚姻法对于房产产权归属进行了重新定义，全国一度掀起“产证加名潮”。
11月，老卢湾区标志性顶级豪宅凯德茂名公馆开盘，单价最低9万元/㎡，最高18.2万元/㎡。
年底，北上海第一豪宅远洋博堡开盘，均价8万元/㎡，最低总价4000万元/套。其中楼王总价高达2亿元，光是建筑成本就达3000万左右，而内部装修更是达到了7000万！当年入选“亚洲十大超级豪宅”。
2012年的楼市依旧极富戏剧性，接踵而至的调控政策终于放缓了脚步，楼市从年初的“倒春寒”到年中的“成交量爆发”再到年末的“供销两旺”，开发商纷纷感慨“最艰难的时刻终于渡过了”。
那年过完春节不久，上海楼市就因一个磅级的消息炸开了锅，滨江凯旋门拿预售证，均价16万元/㎡，最高报价26.4万元/㎡，超越汤臣一品成为上海单价最高的楼盘，一时之间话题不断，风头无两！要知道，项目当初拿地时，平均楼板价只有2万元/㎡。
不过滨江凯旋门的高价神话，开盘不到一个月就破灭了。首批推出的房源成交均价仅11万元/㎡出头，和报价相差得不是一点两点。当然这和当时推出的房源位置、楼层等都有关系，但吃瓜群众哪管得了那么多呢！
这年豪宅界还有一个大事件。10月，中粮海景壹号成交了一套单价21.6万元/㎡的房源，刷新了汤臣一品此前18.9万元/㎡的纪录，成为魔都首个成交单价超20万元/㎡的新房，也是十分具有历史性意义！
同年，在闸北不夜城，其实还有一个了不起的豪宅面世，那就是如今的浦西顶豪“华侨城苏河湾”，当时单价最高也达到了19万元/㎡，虽然被滨江凯旋门和中粮海景壹号压了一头，但也绝对值得在这里多写上两笔。
虽然有“新国5条”和“不动产统一登记”等调控，但2013年还是迎来了楼市成交的又一高峰，成为4来住宅成交量最高的一年。土地市场成交也十分喜人，乃至下半年国土资源部直接下令：供求紧张的城市，年内不许再出现“地王”！
2013年上半年的时候，上海还有一个持“顶级豪宅”名号的新盘，那就是静安区的远中风华园。项目5月份开盘时，联排别墅的报价高达22万元/㎡。
到了8月，华侨城苏河湾第二批公寓预售证下来，备案价格9-25万元/㎡！至此，闸北苏河湾一带，可算是摘掉了“下只角”的帽子，好好扬眉吐气了一把！好歹咱也是有25万元/㎡“一线豪宅”的区域了不是？!
向来售价低于住宅的“类住宅”界，也在豪宅圈崛起了一匹黑马——保利ONE56，开盘价高达11-17万元/㎡。这也是当时保利地产在上海乃至全国最高端的项目之一，干挂石材和玻璃幕墙组成的外立面十分具有标志性。
2014年的上海楼市，住宅成交是震荡下行的，但房价却是始终坚挺。这一年，国家开放“单独二胎”政策，紧凑3房成为了市场上的热馍馍。上海豪宅圈，则又是最高房价反复刷新和被刷新的一年。
1月，华侨城苏河湾住宅预售最高报价从25万元/㎡升至28.04万元/㎡，而到了7月份，其预售最高报价又被他自己刷新，升至29.8万元/㎡，涨价节奏快到让人反应不过来。
而另一边，绿城黄浦湾在5月份推出新一批房源，其中顶层报价直接飙到38万元/㎡，总价2.3亿，再次刷新上海公寓价格（报价）记录！项目高区数十套面积450-500㎡的景观房源，单价统统超过了30万元/㎡，每套总价都将超过1亿元！
当然，任你报价再高，没成交也是虚的，汤臣一品表示：我破成交价纪录给你看。4月24日，项目签掉了一套986.45㎡的高层复式单元，总价2.285亿元，成交单价23.16万/㎡，同时刷新了上海公寓成交单价、成交总价纪录！
不过汤臣一品这个成交单价纪录也只不过维持了半年。11月，绿城黄浦湾一套高区景观房源以24.22万元/㎡的“历史最高价”成交了！面对破纪录跟玩过家家似的豪宅们，我们也只能自我安慰——纪录嘛，可不就是拿来破的么……
亲历过2015年上海楼市的人，一定还对那一年的疯狂记忆犹新。成交量几乎是以波浪冲高之势上涨，成交面积达到1500万㎡，创下了6年来最高纪录，仅次于2019年的1900万㎡。上海商品住宅均价也迈入了“3万元”行列。
2015年更是被称为“豪宅元年”，上海豪宅的成交量价齐升，地王频出。全国豪宅成交量排名前10的楼盘中，上海独占6个；全国50个最贵豪宅中，22个来自上海！总价、单价、区域大大小小的地王共计11个！
这一年，闸北静安合并。大宁金茂府创下开盘一小时劲销21.2亿元，年度销售额超50亿的奇迹。第二季度，上海豪宅成交量暴增了4.4倍，几乎是肉眼可见豪宅在一天天在增值！“日光”神话却依然在上海滩不断上演……
11月，汤臣一品在17、18两日接连出现2套亿元豪宅的成交，分别以25.16万元/㎡、26.92万元/㎡的单价成交，接连打破了一年前绿城黄浦湾24.22万元/㎡的最高成交纪录。
2016年10月以前，上海卖豪宅就跟卖白菜似的，当日售罄甚至一小时售罄都是家常便饭，10万元/㎡以上的豪宅成交量是15年的4倍以上！以至于“日光盘”三个字都引起了相关部门注意，成了“敏感词”。
由于地王大爆发，房价上涨过快，下半年的上海再次进入调控状态。限购升级，认购又认贷模式开启。一度引发了能与王健林“1个亿小目标”分庭抗衡的话题“上海疯狂离婚买房潮”——1000万的二套房，婚内买和离婚买，首付至少相差400万，你离不离？
这一年，融创滨江壹号院、九龙仓滨江壹十八等一批爆红的豪宅纷纷面世，价格都在10万元/㎡以上。而这一年豪宅最高成交价纪录，又被刷新了两次。
第一次是在4月，华侨城苏河湾的一套别墅，以2.42亿元总价成交，单价高达34.9万元/㎡，创下全国商品住宅成交单价之最！
第二次就比较特别了，来自一套始建于1924年的历史老洋房——巨鹿路886号，这栋洋房是建筑大师邬达克在上海的处女作，老洋房成交单价高达40万元/㎡（含土地金），成为全国（内地）成交第一天价！
2017年，“日光、地王、价格翻倍”等让人看完立刻鸡血加身的词销声匿迹了，取而代之的大多是“速冻、平稳、理性”。“类住宅”被封杀，调控愈发严苛，住宅成交量创下2006年以来（12年）最低值。
豪宅市场也被限得厉害，内环内预售证只有4张，预登记价格达到10万元/㎡以上的只有瑞虹新城悦庭、仁恒公园世纪、融创香溢花城和大华斐勒公园5个楼盘，新增供应实在少得可怜。
仁恒世纪公园：2017豪宅成交量TOP1
即便在这样的大背景下，2017年豪宅市场还是表现不俗，10万元/㎡以上的豪宅共成交了1668套（2016年为1889套）。市场上还有一个“异数”，销售成绩好到扎眼。没错，还是我们豪宅的老大哥——汤臣一品。
老大哥8月之前先后成交两套亿级豪宅之后，8月紧接着成交3套房源，每套总价8500-9500万元之间。10月底，项目成交了一套总价2.05亿，单价高达到34.3181万元/㎡，再次刷新上海高层住宅新房成交价记录（多层房价记录保持者还是苏河湾别墅和巨鹿路886号老洋房）。
2018年，楼市还是那个楼市：住宅成交量13年来倒数第二，成交均价53400元/㎡创新高；但豪宅市场已经不是那个市场了，憋了一整年，豪宅预售证犹如开了闸的洪水般排山倒海般奔涌而来，仅4月就有7个豪宅拿证。
豪宅成交喷井：全年单价10万元/㎡以上的豪宅成交达2011套，是全国其它城市成交套数之和的近2倍！总价3000万以上的豪宅成交892套，占了全国3000万以上豪宅总成交量的近一半！
前滩、陆家嘴北滨江、新江湾城等新兴高尚住宅区，有钱都抢不到房！中粮前滩海景壹号，更是以3127组客户，1300%+认筹率，88亿认筹参与金创下楼市历史记录！
不过，受“限价”政策的影响，拿到预售证的豪宅虽多，却无一不是平价或者压价上市。这一年，上海最贵楼盘list，没有增加新的成员……
2021年，上海商品住宅正式踏上历史舞台的第24年，这跌宕起伏的24年，演绎了魔都生动异常的城市变迁。时间还在流淌，2022年，上海楼市与豪宅的故事还将继续……
豪宅的价格上升，并不只是价格的上升，而是经济增长、居民收入增长、城市地位上升，尤其是货币发行增加的共振产物。如果只考虑每年经济增速为10%，那么8年房价才会翻倍，但是实际上货币发行还有增量，一线城市还有集聚效应。所以，24年房价增长40倍，也是中国经济尤其是上海经济高速增长的产物。
同时，豪宅价格涨幅大于普通住宅和平均水平，一方面是因为豪宅的的品质、地段的稀缺，另一方面也是豪宅买家的价格承受能力强，和豪车游艇私人飞机等一样，属于奢侈品溢价。
而在当前限价之下，豪宅新盘的品质下降，面积变小，所以一些大户型二手豪宅反而频繁拍出高价。比如最近成交的汤臣一品两套总价为1.4亿，古北壹号顶层复式均价达30万等。
与此同时，一些末代豪宅如翠湖天地、复兴珑御、云锦东方、九庐等，频繁触发积分制，刷出高分，被誉为“倒挂红包盘”。买房也成了无风险套利的打新游戏。
不少业内人士呼吁，豪宅应该适当放开限价，竞品质定价。
当然，当GDP增速降至6%以下，房价涨当然也会放缓。但是目前的货币宽松还在持续，所以即使受疫情困扰，一线城市的房价不跌反涨，成为资金优选的避险港，也带动了租金上涨。
放眼2022，房地产税试点扩大和立法即将落地，一批存量房源纷纷入市以避税，魔都豪宅市场又将迎来怎样的变化呢？
您好，这是最新的上海房价分析，希望可以给您带来帮助！
这波上海楼市小阳春虽然来了，但是上海房东那边更多的还是在以价换量，又是主城区的老破小和刚需房，普遍还是能接受降价卖房的。
一般来说，上海的老破小和刚需房，实际的成交价是要比挂牌价低个5%到10%之间，这差不多就是上海房东留出来让购房者讲价的空间。
上海楼市在2月份的时候，二手房成交量是1.9万套，创下了从2022年7月之后的最高点，这个成交量主要就是靠降价卖房换来的。
现在在上海楼市里面，有一个共识，那就是买二手房，不一定挣钱，但是买那种倒挂的新房，就一定能挣钱，靠着这种意识，上海房东就想着赶紧把二手房给卖了，早点拿到钱去买新房，去挣更多的钱。
上海楼市现在打新，也不一定是稳赚的了。今年上海楼市要推出来那么多的新房楼盘，再加上上海又在搞五大新城，以后上海楼市的分流，是很明显的。
上海楼市受国外的经济影响，在全国四大一线城市里面，算是最多了，因为上海是外国人最多的城市，如果说国外那边真的出现了经济衰退，上海楼市肯定会受到影响。
现在上海买房，千万不能买贵了，如果是高位接盘，大概率就是亏的。
目前上海房价走势是许多人关注的热门话题。随着城市发展和人口增长，房价的波动对于购房者和投资者来说具有重要意义。本篇博文将探讨目前上海房价的走势以及相关因素对房价的影响。
目前上海房价处于相对高位，是中国房地产市场中的热点城市之一。根据最新的数据，上海的平均房价每平方米约为XXX元人民币。在过去几年里，上海房价一直保持较高的增长率，吸引了大量购房者和投资者。然而，近期房价增长速度有所放缓，这可能是市场的一个信号。
上海房价的波动受到多个因素的影响，以下是一些重要的因素：
目前上海房价走势仍然具有一定的不确定性，但我们可以根据以上因素作出一些预测和展望。
首先，**调控政策将继续影响着上海房价的走势。**将继续采取措施来遏制房价的过快上涨，并且会加强土地供应和财政支持，以平稳市场。
其次，上海经济的快速发展将对房价起到一定的支撑作用。作为一个繁荣的商业中心，上海的经济实力将继续增强，人们对上海房地产的需求也会增加。
此外，利率变动也将对房价产生一定的影响。如果利率继续上升，购房者的借贷成本将增加，对房价形成一定的制约作用。
综上所述，目前上海房价走势具有较高的关注度，同时受到政策调控、供需关系、经济发展和利率变动等因素的影响。未来的房价走势仍然存在一定的不确定性，但相信随着**的调控和经济的发展，上海的房地产市场将保持相对稳定的态势。
上海是中国最发达的城市之一，也是全球最繁华的经济中心之一。随着城市化的进程和人口的不断增加，上海的房地产市场一直备受关注。本文将对2015年上海房价走势进行分析和总结。
在2015年，上海房地产市场的供需关系发生了一些变化。由于经济发展和人口流入，对住宅和商业用房的需求持续增加。然而，供应量增加的速度却无法满足市场需求的增长。这导致了供需失衡的*面，从而推动了房价的上涨。
另外，2015年的上海房地产市场还受到了政策的影响。**对投资性购房实行了严格的限购政策，加大了房地产市场的调控力度。这一系列政策措施对市场的影响不容忽视，使供需关系更加复杂化。
在2015年，上海房价经历了一轮较为明显的上涨。尤其是上半年，房价上涨速度较快。根据数据统计，上海住宅商品房平均价格上涨了约15%。其中，一二线城市的涨幅更为明显。
市场供需关系的失衡是导致房价上涨的主要原因之一。此外，房地产市场的投资预期也对房价走势有一定影响。许多投资者看好上海房地产市场的发展前景，纷纷加入购房大军，促使房价上涨。
值得一提的是，2015年上海还出现了均价过高、二手房存量增加等情况。这些因素都对房价走势产生了一定的压力。
除了供需关系和投资预期外，上海房价走势还受到其他多种因素的影响。
对于上海房价的未来趋势，目前不存在一个能够准确预测的模型。然而，根据对当前市场的观察和分析，可以对未来趋势进行一些预测。
首先，随着**政策的继续调控，房价的上涨势头可能会受到一定的遏制。**将继续加大对投资性购房的限制，并加强对市场的监管。
其次，由于供需关系的改善和土地供应的增加，房价上涨的速度也可能会逐渐减缓。新的供应量将有助于缓解市场的供需矛盾。
最后，国际经济形势的不确定性也对上海房价的未来走势带来一定的影响。如果国际经济形势出现较大的波动，可能会对上海房地产市场带来不利影响。
综上所述，2015年上海房价经历了一轮较为明显的上涨，供需关系的失衡和投资预期是导致房价上涨的主要原因。**的调控政策对房价起到了一定的调控作用。未来，随着**政策的继续调整和市场供需关系的改善，上海房价的上涨势头可能会有所减缓。然而，国际经济形势的不确定性仍然存在着一定的风险。
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上海陆家嘴和北京长安街的房价是多少啊？
1你问这没用，一般人买不起2不必仇富，什么人什么命3你上房价网，百度搜索：房价网，找到小区，输入具体小区，就有这个小区的房价，注意是均价，具体的房子不一样，的看业主心态，朝向，配套，楼层，装修，采光，等等，总之：一房一价，这才是原则，呵呵
2008年徐州房价多少？
购买房子目前市中心维持在3500左右出售房子，价格低于2500才能卖的出去，有价无市徐州大部分的房子都在中介手里面，目前我知道的一些中介朋友，房子已经到了无利润的价格了想买房子，多跑几家中介，暗降价的特别厉害，很多要价三四千的房子，不到三千就能购买。聪明的中介目前，不赚钱也出售手里的房子傻的中介目前，就是死捂房子，一套死猪不怕开水烫的样子，没办法啊，谁叫人家前期赚到钱了呢？2011徐州的满大街都是1000元/平的房子，我们慢慢等，到时候试目以待。
陆家嘴称“将全力通过司法途径还原事实真相”，涉事地块楼盘房价下跌
苏州地块污染事件继续发酵。11月13日，上海陆家嘴（600663）金融贸易区开发股份有限公司（600663.SH，简称“陆家嘴”）公告称，公司已经关注到近期媒体上出现关于苏州绿岸旗下部分土地存在污染事宜的报道及江苏苏钢集团有限公司的相关情况声明。针对相关各方的侵权行为，公司将全力通过司法途径，按照江苏省高级人民法院的要求充分举证，还原事实真相。
11月11日，《》记者实地走访发现，目前涉事地块住宅项目锦绣澜山的房价已出现下跌情况。针对近期沸沸扬扬的陆家嘴苏州“毒地块”事件，苏州高新区**相关人士称，该土地污染实际上并没有媒体报道的那么严重，本质上还是房地产市场低迷引起的连锁商业纠纷导致。而对比陆家嘴买入“毒地”之初，苏州房地产市场已从火爆转为冷静。
11月10日凌晨，被陆家嘴告上法庭、索赔百亿元的苏钢集团就此事作出回应，直指陆家嘴“联合体方在开发建设苏州绿岸地块期间，没有按照有关要求建设地下水阻隔墙及采取其他防护措施，存在扰动地下水、搬运土壤造成部分环境交叉污染的行为和施工作业不规范造成二次污染的行为”。
数日后，陆家嘴选择“回怼”。11月13日，陆家嘴公告称，注到近期媒体上出现关于公司控股子公司苏州绿岸名下部分土地存在污染事宜的报道及苏钢集团的相关情况声明，称针对相关各方的侵权行为，公司将全力通过司法途径，按照江苏省高级人民法院的要求充分举证，还原事实真相。陆家嘴还强调，“目前，公司日常经营情况及外部环境未发生重大变化，生产经营活动正常”。
综合报道显示，2016年10月，陆家嘴通过收购苏州绿岸95%股权获得苏州高新区17宗地块，之后确定其中14宗地块存在严重污染。截至2022年4月12日，17宗地块已开发8幅，其中学校、幼儿园、商业体、健身公园及部分住宅等均已完工且达到交付标准。
2022年4月10日，江苏省**官网公开《中央第二生态环境保护督察组向我省移交的第六批信访事项办理情况》显示，苏州市高新区浒墅关苏州绿岸项目17幅土地，用地面积约66万平米，第三方检测机构检测结果显示多处地块土壤中苯并芘、萘严重超标，不符合用地标准。
11月11日，《》记者来到苏州市虎丘区浒墅关镇，实地探访了苏州涉事地块。整片区域看起来颇为冷清，除了偶遇零散骑着电瓶车巡逻的保安和一些物业工作人员以外，路上几乎没有行人。区域内，已建成项目均为空置状态，未建造的地块则挡有围栏，并贴有红底黑字的警告标示。
最早爆出污染情况的雷丁学校空空荡荡，校园空地上杂草已深，铁丝围栏上贴有警示标牌，显示“本地块存在污染风险，未经许可严禁入内”；关停的锦绣澜山项目营销中心入口处，一座白色建筑大门紧闭。一名保安告诉记者，此处为幼儿园，至于为何不开放，自己“刚来没几天”，并不知晓原因；商业综合体锦绣·和陆坊是以“公园+商业”为主题的游购乐园，建筑面积约3.6万平米。与雷丁学校相同，此处也是大门紧闭，地下车库拉有警戒线。
相比没有投入使用的学校、商业综合体，已经有居民入住的锦绣澜山项目在此次风波中备受关注。公开资料显示，陆家嘴·锦绣澜山于2019年11月竣工销售，分为绣庭、锦园和峰誉庭三个组团小区，共规划有7000多套房源，目前已建成2000余套。其中，绣庭小区地处有污染争议的12号地块，目前已经停工；锦园、峰誉庭则位于未受污染的14和15号地块。
一名来自峰誉庭的业主向记者介绍，该小区共6栋住宅楼盘，1—3栋住宅为苏钢集团家属区动迁安置的定销商品房项目，4—6期为面向市场的商品房，入住比例较高，而锦园目前仅入住有20多户人家。
值得一提的是，据媒体报道，对于陆家嘴与苏钢集团等几方被告之间的纠纷，苏州高新区**相关人称，“该土地污染实际上并没有媒体报道的那么严重，本质上还是房地产市场低迷引起的连锁商业纠纷导致”。
公开资料显示，陆家嘴获地之时，苏州房地产市场颇为火爆。2016年，苏州土地市场上“地王”频出，高溢价地块层出不穷，助推苏州以1773亿元的土地出让金位列当年全国之首。
作为陆家嘴“走出去”战略的重要组成部分，苏州市场对陆家嘴而言也是举足轻重。2022年年报显示，陆家嘴土地储备面积总计58.85万平米，苏州地区占比超一半，达36.22万平米。彼时，拿下该组涉事地块的陆家嘴也对苏州市场寄予厚望。在2016年12月初发布的《重大资产购买报告书（草案）》中，陆家嘴判断，本次交易将有利于上市公司进一步增加土地储备，拓展上市公司发展空间，符合上市公司“走出去”战略，进一步提升陆家嘴商业地产品牌影响力。
但现如今，随着房地产市场进入深度调整期，苏州楼市也不复从前。
今年9月初，苏州官宣执行“认房不认贷”政策，随后又推出购买120平米以上商品住房不再进行购房资格审查、满足改善性住房需求等优化政策，短暂提振了市场，但热度并未延续太长时间。据克而瑞统计数据显示，今年10月份，苏州市区新房均价约25103元/平米，相比9月28022元/平米的均价，环比跌幅约10.42%。
单以风口浪尖上的锦绣澜山项目来看，其房价因为污染问题早已一路下行。
记者在苏州某楼盘网站上看到，锦绣澜山开售之初均价约2.4万元/平米，参考总价位199万元—341万元/套。上述小区住户表示，自从附近有地块挂出存在污染风险的警告牌后，他们小区房价就开始下降了。有中介透露，现在小区二手房均价格已经跌到1.4万元/平米。目前，链家平台、贝壳平台均无法搜索到锦绣澜山小区，安居客平台可以搜到相关信息，但显示“暂无在售房源”。
相比陆家嘴，苏钢集团倒是赶上了房地产市场的“好时光”。
据公开资料，苏地2008-G-6号地块为苏钢集团在2008年末竞得，出价为6.48亿元。原计划于2011年6月末之前开工、在2013年6月末竣工，但因无力开发搁置。直到2014年，苏钢全资成立苏州绿岸房地产开发有限责任公司，并于2016年将95%股权挂牌转让。时值房地产“黄金时代”，经200多轮激烈的报价竞争，最终由陆家嘴旗下佳湾公司和宝华信托组成的联合体方以85.25亿元竞得挂牌评估值30.5亿元的苏州绿岸95%股权及债券。
不过，对于地块逾期开发等问题，陆家嘴在上述《重大资产购买报告书（草案）》中指出，苏州相关部门出具的文件显示，“未发现标的公司苏州绿岸存在闲置用地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规情形”。
陆家嘴花园的楼盘价格
这不太清楚，可以到上海的中介询问一下
盘锦2008年的房价
08年以后房子就不能涨价了.价格会渐渐平稳拉！
分析与思考 黄奇帆 78个笔记（分析与思考）书评
分析与思考：黄奇帆的复旦经济课
国家应有一个系统的鼓励政策。首先，凡是好的风险投资基金、私募基金、国家的产业基金或者各个省的引导基金每年加起来就是几千亿元，这个资金作为引导资金放到私募或者风险资金只参与引导并鼓励分红，不进行管理，由私募基金GP团队进行管理。其次，凡是这种基金投资，实业、产业、高科技，一般会按照15%的所得税或者相应的优惠政策，这个也是一种激励。只要有这种激励，资金就会过来。
你可能不知道，实际上**从2015年以后，全国性的电视电话会议开过三次，同时发布红头文件。我印象中2015年第一季度的时候，关于P2P整顿清理、治理、善后的文件，专门连续发了三个。
从货币发展史来看，主要有三种货币制度：“金本位制”“主权信用货币制”“货币*制度/联系汇率制”。
工业社会后，商品价值量越来越大，黄金等贵金属作为货币难以承载巨大的交易规模，以**信用担保的纸币随之出现。
美国在布雷顿森林体系解体之后开始实施“主权信用货币制”，主要通过财政部发行国债，美联储及其他交易方买债的方式投放货币
转：货币（M0）=流通中的现金，即流通于银行体系之外的现金；
广义货币（M2）=M1+准货币（单位定期存款+居民储蓄存款+其他存款+证券公司客户保证金+住房公积金中心存款+非存款类金融机构在存款类金融机构的存款）；
M3=M2+其他短期流动资产（如国库券、银行承兑汇票、商业票据等）。
以美国为例，美元发行没有以任何实物作为储备，由国家法律规定由中央银行发行而具备了货币的功能，因此也被称为“法币”制度。这种货币制度通常以M3、经济增长率、通胀率、失业率等作为“间接锚”，并不是完全的无锚制货币。从1970年开始，欧美、日本等大部分世界发达国家逐步采用了“主权信用货币制”，在实践中总体表现较好，货币的发行量与经济增量相匹配，保持了经济的健康增长和物价的稳定。但部分西方国家如美国在面临经济危机时，随意调整货币“间接锚”，为了刺激经济，推进财政赤字货币化，由美联储直接发行货币购买财政赤字超发的国债，货币超发就难以避免。
新中国成立以后我国实行的货币制度是“物资本位制”。“物资本位制”是指现金的发行以国家掌握的物质为基础。这可以算作是我国央行的独创，并在根据地时期和新中国成立初期对稳定人民币币值和促进经济发展发挥了奇效。
在“汇兑本位制”下，我国主要有两种渠道完**民币的发行。
第一种，当外资到我国投资时，需要将其持有的外币兑换**民币，这就是被结汇。结汇以后，在中国人民银行资产负债表上，一边增加了外汇资产，另一边增加了存款准备金的资产（思考：经过了商业银行过一手），这实际上就是基础货币发出的过程。中央银行的资产负债表中关于金融资产分为两部分，一部分是外币资产，另一部分是基础货币。基础货币包括M0和存款准备金，而这部分的准备金就是因为外汇占款而出现的。
第二种则是贸易顺差。中国企业由于进出口业务产生贸易顺差，实际上是外汇结余。企业将多余的外汇卖给商业银行，再由央行通过发行基础货币来购买商业银行收到的外汇。商业银行收到央行用于购买外汇的基础货币，就会通过M0流入社会。长此以往，就会增加通货膨胀的风险。央行为规避通货膨胀的风险，就会通过提高准备金率将多出的基础货币回收。在“汇兑本位制”下，外汇储备可以视作人民币发行的基础或储备，且由于实行强制结汇，外汇占款逐渐成为我国基础货币发行的主要途径，到2013年末达到83%的峰值，此后略有下降，截至2019年7月末，外汇占款占中国人民银行资产总规模59.35%
随着我国对美国贸易顺差规模逐渐扩大，以及美国自身经济出现结构性问题，美国从2003年开始逼迫人民币升值。为了减轻美国方面的**压力，2005年7月21日中国人民银行宣布人民币与美元脱钩，改为实行“参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度”，并一次性升值2.1%。篮子内货币的比重以中国对各国的外贸比重为依据。
此时的货币制度依然属于“汇兑本位制”，只不过人民币钩住的锚从美元变成了“一篮子货币”而已。但实际上大部分时间还是采取“盯住”美元的策略，因为在“一篮子货币”里美元占的比重最大。
2015年8月11日，为创造条件促使国际货币基金组织将人民币纳入SDR国际储备货币篮子，同时也为解除汇管做准备，中国人民银行宣布“完善人民币兑美元汇率中间价报价，以增强其市场化程度和基准性”，并将人民币兑美元汇率中间价一次性贬值1.86%，这被称为中国人民银行的第二次“汇改”。
中间价(middlerate)，即买入价与卖出价的平均价，不对个人，指银行通过外管*的基准价制订本行牌价的标准。常见于报刊杂志或经济分析之中。
2017年以来，“收盘汇率+一篮子货币汇率变化+逆周期因子”的人民币兑美元汇率中间价形成机制开始运行，人民币兑美元双边汇率弹性增强，双向浮动范围不断扩大。从这几年的发展情况来看，应该说二次“汇改”实施效果良好。
转：逆周期因子是影响人民币中间价的一个参数指标，在计算时，通过对上一日收盘价较中间价的波幅中剔除篮子货币变动的影响，由此得到主要反映市场供求的汇率变化，再通过逆周期系数调整得到“逆周期因子”。
“逆周期系数由各报价行根据经济基本面变化、外汇市场顺周期程度等自行设定”。
用公式来表示：逆周期因子=市场供求因素/逆周期系数=（上日收盘价-上日中间价-一篮子货币日间汇率变化*调整系数）/逆周期系数
虽然人民币与一篮子货币形成相对均衡的比价，但由于美元在一篮子货币中占有较大的比重，人民币最重要的比价货币是美元。第二，我国实行结汇制，即我国的商业银行、企业，基本上不能保存外汇，必须将收到的外汇卖给央行。因此，由于我国的货币发行的基础是外汇，而美元在我国的外汇占款、一篮子货币中占比较高，因此可以说人民币是间接锚定美元发行的。
布雷顿森林体系是指美元同黄金挂钩，任何国家可以用持有的35美元去向美国**要求兑换一盎司黄金
美元和黄金脱钩以后，美国和沙特达成了什么交易？
在布雷顿森林体系彻底解体之后不久，美国与沙特***签署了一项协议——沙特将美元作为石油交易的唯一定价货币。同时，沙特***把卖高价石油所得的大部分收益，都通过纽约的联邦储备银行购买美国财政部的国债，用来弥补美国**的财政赤字。其他国家为了得到足够数量的美元来购买石油，通过使自身货币贬值，形成贸易逆差以储备美元。
从1970年到2008年，美国**在应用主权信用货币制度的过程中基本遵守货币发行纪律，货币的增长与GDP增长、**债务始终保持适度的比例。1970年，美国基础货币约为700亿美元，2007年底约为8200亿美元，大约增长了12倍。与此同时，美国GDP从1970年的1.1万亿美元增长到2007年的14.5万亿美元，大概增长了13倍。美联储货币政策的最终目标在这一段时期主要体现为保持物价稳定和适度经济增长，总体上对国民经济的干预程度较低，因此货币的发行量始终处于严格控制的状态。因此，在这一阶段，实行“主权信用货币制”的美元保持了良好的信用，美元在全世界外汇储备中的占比稳定在65%以上。
美国基础货币供应量因此大幅度攀升，从2008年到2019年，美国基础货币供应量从8200亿美元飙升到4万亿美元，整体约增长了5倍，与此同时，美国GDP仅增长了1.5倍，基础货币的发行增速几乎是同期GDP增速的3倍以上。在这种货币政策的驱动下，美国股市开启了十年长牛之路，股市从6000点涨到28000点。各类资产价格开始重新走上上涨之路，美国经济沉浸在一片欣欣向荣之中。大规模超发货币，使得财政赤字货币化，还有以下明显好处：
第一，滥发美元可以减轻美国国债的压力，因为这样美国可以用更便宜或打折的方式偿还美国国债；第二，滥发美元有助于缓解美国**的财政压力，以实现选民所要求实行的社会项目，从而避免不利于**选举的选项，如提高税收等；第三，滥发美元容易与经济增长相混淆，而经济增长又容易与经济健康增长相混淆。滥发美元在经济下行时期缓冲了危机，同时掩盖了未来的通货膨胀；第四，滥发美元导致名义资产价格上涨，从而给公民制造了创造财富的假象，哪怕是他们手中资产的实际购买力已经下降。
为什么美国近年来大规模超发货币，但国内并没有出现通货膨胀？
美国近年来大规模超发货币，但国内并没有出现通货膨胀，美元指数仍然极为强硬，所依赖的正是美元的发行和循环机制。
1913年美国《联邦储备法案》规定，美元的发行权归美联储所有。美国**没有发行货币的权力，只有发行国债的权力。但实际上，美国**可以通过发行国债间接发行货币。美国国会批准国债发行规模，财政部将设计好的不同种类的国债拿到市场拍卖，最后拍卖交易中没有卖出去的由美联储照单全收，并将相应的美元现金交给财政部。这个过程中，财政部把国债卖给美联储取得现金，美联储通过买进国债获得利息，两全其美，皆大欢喜。
上述货币发行的机制实际上是由美国**未来税收作为抵押的，只要美国**不破产，就可以不断发行国债来发行美元。但大量泛滥的美元极容易引发通货膨胀，为此，美元需要一套合理的循环机制。
布雷顿森林体系下的美元循环是依靠对外投资流出美国，以国际收支经常项目顺差形式回流。战后世界各国资源紧缺、产能低下，通过进口大量美国的商品和服务来维系百姓的正常生活。同时，美国利用贸易顺差流回的美元对国外进行直接投资，包括证券、信贷等多种渠道，享受各国战后重建的发展红利，成为资本净输出国。
美元实行“主权信用货币制”后，货币循环体系发生了新的变革。由于对外贸易顺差不可持续，美国开始依靠巨额的贸易逆差和不断膨胀的**债务维持美元循环的顺利运行。具体过程如下：
美国**发行国债向市场上投入流动性，美国国债一部分被美联储购买，满足国内贸易和社会流通的需求，另外一部分被外国中央银行、海外投资者所购买。投放在国内的美元通过贸易逆差成为各国的美元储备，又通过投资美债、美国股市进行回流，从而形成了美元的大循环。在这个过程中，美国发行的美元大部分在海外循环，实际上将通货膨胀的压力转移到了全世界。一方面美国以长期低廉的融资成本支持国内的基建项目、消费刺激与金融救助。另一方面，通过美元的循环体系，美国极大促进了自身虚拟经济的发展，房地产、股票、国债、期货等都成为全世界投资的资产，这些产业又贡献了大量的税收、国民收入和GDP的主要部分。
第一，充分的物资贸易承载。20世纪40年代，美元正式取代英镑成为世界货币，在这个时候，美国GDP占全球50%以上，美国的制造业产值也占世界一半以上，黄金储备占世界80%，二战后美国的经济实力可以支撑美元作为世界货币。时至今日，美国保持着超级大国的地位，拥有最大的境内消费市场、成熟复杂的金融体系、发达的科技体系，以上都吸引着海外投资者将资金配置在美债、美国股市、企业债等资产上，美元的硬通货地位短时间内仍然难以动摇。
第二，良好的信用基础。在布雷顿森林体系之下，美元与黄金挂钩，而黄金几千年来一直都是硬通货，美元通过与黄金的绑定，获得了其他国家的信任。布雷顿森林体系解体之后，虽然美元与黄金脱钩，但是石油—美元体系的建立，让美元在国际大宗商品结算中的地位不可动摇。透过美元循环体系，美国和其他储备美元的国家都获得了一定的益处，体现在美国通过发行美元获得铸币税收入，而其他国家在与美国的贸易中获利，经济实力逐渐上升。这个阶段美国以国家信用为担保发行美债，美债余额始终控制在GDP的70%比例之内，国家信用良好。美债作为全世界交易规模最大的**债券，长久以来保持稳定的收益，成为黄金以外另一种可靠的无风险资产。在2008年之前，美国的货币供给总体上与世界经济的需求也保持着适当的比例，进一步加强了美元的信用。
第三，世界结算体系。目前，全世界贸易结算和支付超过80%的交易是通过美元全球结算系统SWIFT（全球同业银行电讯协会）实现的。目前该系统已基本覆盖全球所有国家，拥有7500家直接与间接会员，每日结算额达到5万亿至6万亿美元，全年结算额约2000万亿美元。美国在SWIFT底层架构上建立了CHIPS美元支付系统，CHIPS目前占到全世界银行同业外汇交易清算份额的90%以上。通过建立全球通行的清结算系统，迫使各国在跨国贸易时必须使用美元作为中间结算货币。一旦离开了这个系统，其他国家都很难将资金在全球进行流转，就会成为金融孤岛。所以，美国只要控制着这个系统，美元的霸权地位就很稳固。
第四，军事武力保障。美国拥有的航母数量超过其他国家总和，陆、海、空、核武器无论数量质量都远在其他国家之上；美国在海外拥有着大量的军事基地，而且军费一直在增加，目前军费也超过其他所有国家之和；美国动辄制裁他国，也建立在强大的军事实力之上。依靠军事武力保障，美国可以从容扮演世界秩序的维护者，让其他国家无法挑战美元霸主地位。
第五，长期在位优势。一种货币要想真正成为世界货币，非常不容易，需要漫长的过程。美国在“二战”后终于取代英国成为世界霸主，美元也在战后成为世界货币，至今已经历了70余年。这段时期内，美国GDP占全球GDP的比重已经从50%下降到24%，但美元仍然是主要的国际交易结算货币。尽管近年来美元在国际储备货币中的占比逐渐从70%左右滑落到62%，但美元的地位短时间内仍然看不到动摇的迹象。要突破在位优势，一般需求比较长的时间。英国尽管在“一战”时经济实力已经被美国超过，但直到“二战”结束，美元才真正取代英镑的地位。因此，美元的在位优势让美元依靠惯性保持世界货币中心地位的角色。
欧元区货币发行由欧洲央行统一管理，以共同条约的形式规定了货币投放的方法和标准。这个共同条约包含了三个指标：通货膨胀率、就业率和经济增长率。如果这三个指标都在预先设定的范围内，就可以向市场投放货币，以提供流动性。如果通胀率高于预先设定范围，就实行紧缩政策；如果经济增长率低于预先设定范围，就实行扩张政策，增加货币投放量。在这三个指标中，通货膨胀率是欧洲央行最关注的，其货币政策战略是“中期通货膨胀率低于但接近2%”，这就是欧元基础货币的投放机制。
1973年英国开始以广义货币供应量（英镑M3）作为货币政策锚。但通过M3控制货币发行量不可避免地要实行信贷管制。随着英国经济在20世纪80年代陷入急剧衰退，失业率迅速上升，价格和工资的增长明显放缓。M3在经济衰退背景下持续增长，并超出其增长范围。货币锚已经初步失效。
在这样的背景下，英国加入了欧盟的汇率体系，决定对德国马克实行固定汇率，从而稳定货币政策。最初该体制运行得很好，但是很快出现了问题，因为1990年后德国的货币政策越来越不适应英国的情况，最终英国于1992年10月退出了欧盟的汇率体系。
1992年10月，英国财政大臣宣布采用通胀目标法，货币当*不再设立汇率目标或货币目标。通胀目标法的基本含义是：货币当*确定在未来某段或几段时期内取得并保持较低的、稳定的通货膨胀率，明确宣布实现通货膨胀目标是货币政策唯一的、压倒一切的目标。其实质是反通货膨胀的货币政策框架，仍然以物价稳定为最终目标。2003年12月，英国财政部大臣宣布将通胀目标由2.5%调整至2.0%。该政策框架一直沿用至今。
布雷顿森林体系解体后，各国以美元为货币“名义锚”的强制性随之弱化，但在自由选择条件下，绝大多数发展中国家仍然选择美元为“名义锚”，实行了锚定美元，允许一定浮动的货币调控制度。另有一些发展中国家选择锚定原来的宗主国，以德国马克、法国法郎和英镑等货币为“名义锚”。而主要的发达国家在货币寻锚的过程中，经历了一些波折之后，大多选择以“利率、货币发行量、通货膨胀率”等指标作为货币发行中间目标，实际上锚定的是国内资产。
总之，从当前来看，世界的货币大致形成了两类发行制度：以“其他货币”为名义锚的货币发行体制，和以“本国资产”为名义锚的货币发行体系，也称为主权信用货币制度。
由于国民经济存在不同的发展阶段（繁荣、衰退、萧条、复苏），为了实现政策目标，大部分国家的货币锚都经历了调整。以美国为例，20世纪70年代末期，美国经济开始出现滞涨，美联储抛弃凯恩斯主义，开始采用货币主义作为货币政策的理论依据，将货币目标由“稳定物价和促进经济增长”转变为“完全就业、物价稳定和中长期利率稳定”，货币锚为联邦基金利率。20世纪90年代，美国彻底摆脱滞涨，此时需要大力发展国民经济，所以美国货币政策的最终目标由“完全就业、物价稳定和中长期利率稳定”转变为“保持低通货膨胀率和适度的经济增长”。此时货币锚变成了以控制联邦基金利率为核心，综合参考货币供给量、消费价格指数、汇率和国际收支差额等变量。这一货币锚延续至今。在这一“间接锚”的管控下，美国货币供给与GDP保持大致相同的增速，主权信用货币制度体现了良好的流通、价值尺度、财富储藏等功能。
2008年金融危机后，美国经济陷入衰退，美国的货币政策目标再次转变，变成了“稳定币值和充分就业”，随后美联储推出了大规模的组合救市举措和量化宽松政策，货币锚的总体约束性随着美联储的大规模直升机式撒币而名存实亡。美国货币锚的失控，对全世界的货币政策都产生了严重负面影响。锚定美元的货币陷入了两难境地。一方面，由于经济危机影响，各行业需求萎缩，失业率大幅攀升，需要提高货币供应、降低利率缓冲危机影响。另一方面，由于大部分锚定美元的国家为发展中国家或自身实力相对较弱，在危机中外资出于资产保值考虑，纷纷选择美国国债或黄金作为避险资产，导致外资大幅外流。外资的流出叠加国内的量化宽松政策，往往导致本国货币大幅度贬值，雪上加霜。
总体上看，“主权信用货币制度”在严格的货币发行纪律约束下，能够很好地保障货币供给适度。但近年来，为了摆脱经济低迷，众多国家逐渐转向MMT理论（Modernmonetarytheory，现代货币理论）。在MMT的影响下，主权信用货币制度放松了货币间接锚，不断发行新的国债刺激经济，财政赤字大幅增加，甚至出现了“财政赤字货币化”的趋势。为了保证“主权信用货币”的信用，有必要重新调整货币的锚定物，让货币的发行与经济的增长同比适度增长，而不是反其道而行之，用大规模的货币灌水，用货币政策来解决国民经济的结构性问题。
为什么黄奇帆认为我们也要转向主权信用货币制度？
我国央行近年来为了弥补市场流动性的不足，也先后通过降准、各种货币工具为市场提供资金，但这种方式不能解决根本性问题，货币的自主性灵活性仍然较弱，而且无法反映经济增量上的铸币税盈余。所以，我认为未来我们也要转向主权信用货币制度，但转向**信用货币制度不意味着货币可以随意发放，也要有一个锚来约束。发行的增速大致等于GDP增速加上通货膨胀率加平减系数
（GDPDeflator，又称GDP缩减指数，是指没有剔除物价变动前的GDP(现价GDP)增长与剔除了物价变动后的GDP[即不变价GDP（constant-priceGDP）或实质GDP]增长之比（也可是名义GDP与真实GDP之比））
我国缺乏独立的货币政策有哪些恶果？国债可以在货币政策方面发挥哪些作用？
过去的20多年间，尽管我国根据实际经济情况来控制货币总量，但事实上货币主要是通过外汇占款发行的，缺乏独立的货币政策。当贸易顺差扩大时，基础货币发行量大增，市场流动性泛滥带来房地产价格及各类物价飙升。贸易顺差缩小时，又容易导致基础货币投放不足，造成市场流动性短缺、利率上升，引发“钱荒”现象。但将人民币的发行基础过渡到国债后，我国就可以根据实际的GDP增长、通货膨胀等情况，自主决定货币的发行数量。尤其是在经济下行周期下，独立的货币政策有助于加强逆周期调节，更好地支持实体经济复苏。
新货币政策如何降低存款准备金率和降低企业融资成本？
由于过去主要通过外汇占款的方式发行货币，造成我国基础货币、M0、M2之间存在巨大的差异。目前，我国基础货币总量约为31万亿元，但M0仅7万多亿元，M2超过190万亿元。基础货币中，大部分是由外汇占款发行的，为了遏制过多的货币冲击市场，大部分基础货币又以存款准备金的形式存放在央行，抬高了央行和商业银行的成本，一定程度上也提高了实体经济融资成本。通过主权信用发行货币后，我国可以自主控制M0和基础货币的投放。通过逐步降低存款准备金率，调控基础货币规模，商业银行整体资金运行就相对宽松，融资难、融资贵的问题就得到了缓解。
为什么中央人民银行不同意把国债作为新货币政策的基础？
2019年8月，中国人民银行货币政策司孙国峰发表了一篇《对“现代货币理论”的批判》的文章，提出“现代货币理论存在明显的逻辑缺陷，在实践中应用是十分危险的”，并继而从现代货币理论实践运用的历史教训中得出结论：“切断央行向财政透支的制度安排是现代银行信用货币体系的基石。”
此后，中国人民银行在其官网刊登出一篇题为《央行票据是适合中国国情的货币政策工具》的文章，也对“主权信用货币制度”提出了三点反对意见：
“美联储是典型的以国债作为主要流动性管理工具的央行。主要原因在于，美联储负责发行现钞，现钞作为信用货币，其偿付能力须由主权信用背书，而美联储并不具有主权信用，因此必须通过购买美国国债为现钞发行提供主权信用担保，故其国债持有量与现钞发行量基本相等。美联储资产负债表的结构决定了其适合通过买卖国债吞吐流动性。”而我国的情况则不同，“中国人民银行从成立之日起就是中国共产*领导下的中央银行，现金发行以国家掌握的物资为基础，无须通过购买国债担保现钞的信用”。
“与美国以金融市场为主导的金融体系不同，中国的金融体系是银行主导的。所以中国人民银行资产负债表主要反映了和银行之间的关系，资产端以国家掌握的国际物资（外汇储备）和对银行的债权为主，负债端则以对银行的债务（包括央票、法定准备金和超额准备金等）和现金为主。在外汇快速流入的时期，中国人民银行资产负债表资产方的外汇储备和负债方的超额准备金快速增加。效仿发达国家央行卖出国债回笼流动性，需要央行持有充足的国债，考虑到中国人民银行的资产负债表中国债占比很小，如果通过在市场购买国债开展操作，则一买一卖对市场流动性实际影响为零。”
“央行直接向财政部购买国债再向市场卖出也可达到回笼流动性的效果，但这种方法有央行对财政透支之嫌，违反了《中国人民银行法》的规定，政策成本过高，效果不如央行票据。”
为什么说“主权信用货币制度”不等同于“财政赤字货币化”？
“主权信用货币制度”是指**以主权信用作为担保，以发行国债的方式发行基础货币。
而“财政赤字货币化”是指发行货币直接为**赤字融资。财政赤字货币化通常有几种表现形式：一是央行发行货币直接为**提供开支；二是央行在一级市场直接购买国债；三是央行在资产负债表中债务减记以降低财政负担；四是央行将持有的国债转化为零息永续债。
这两者在实践之中有一些相同之处，比如同时都可以通过购买**债券的方式来增加货币供给，但实际上两者有着根本性的区别。
第一，“主权信用货币制度”是货币的一种发行方式，并不等同于“财政赤字货币化”。从20世纪70年代开始，美、日、欧等地行主权信用货币制度，央行购买债券发行基础货币的制度相当成熟，赤字未失控，且国内通胀率大部分时间都保持了良好的水平。从根本上来说，税收是货币的信用，财政可以是货币发行的手段，而且是最高效公平的手段，央行买国债是能够自主收放的货币政策手段。一旦货币超发后，央行只需要提高利率、提高存款准备金率回收基础货币，而财政部门也可以通过增加税收、注销**债券的方式来消除多余的货币、避免通货膨胀。
第二，导致“财政赤字货币化”的原因并不是“主权信用货币制度”，而是与货币发行丧失锚定物有关。中国历史上，两宋末年、解放战争时期，宋廷和国民**都试图通过无限超发货币来补充不断扩大的军费开支，但最终自食苦果。19世纪30年代大萧条之后，一些国家也试图通过央行在一级市场直接购买国债的方式帮助**融资，但最终由于**过于依赖财政赤字货币化，无限制的财政扩张引发了恶性通胀。上述两个例子都是“财政赤字货币化”的典型案例，原因并不是主权信用货币制度，而是与当时的**滥发货币、货币发行无任何锚定物有关。货币货币，有货才有币，货是币之锚。过去几千年来，大部分货币一直锚定黄金或其他物资。一旦货币无节制超发，致使私人部门意识到自身拥有的货币与真实财富、黄金相比不断缩水，那么**发行的货币将不再受到信任。最终，恶性通货膨胀引起主权信用的崩塌和货币体系的迅速崩溃。追根溯源，“财政赤字货币化”的原因在于货币发行缺乏了适当的锚。
第三，“主权信用货币制度”的实质在于“货币财政化”。货币发行以国家信用背书，对应的是国民经济生产总值（GDP）的增长，而国民经济生产总值（GDP）则对应着**财政税收能力。
通货膨胀率这个锚，不包括投资品价格，包括房价
之所以主权信用为锚的货币在过去的量化宽松政策下并没有引起物价的太大变化，是因为超发的货币最终流向了投资品，如股市、房市之中，引起了价格和投资总量的升高。换言之，主权信用货币制度没有问题，但主权信用仅仅以通货膨胀率为锚出现了问题，原因是通货膨胀率是以消费品价格衡量的，没有包括投资品价格，当加入投资品价格以后，全球物价水平实际上已经超出通货膨胀率很多倍。
2019年8月初美国财政部将中国列为“汇率操纵国”。彭博新闻报道美国正在讨论通过将中国公司从美国证券交易所摘牌、限制美国人通过**养老基金投资中国市场、限制中国公司纳入美国公司编撰的指数等方式制约美资流入中国。尽管美国**进行了辟谣，但却预示着中美摩擦下一步极有可能向金融领域延伸，这将进一步扩大中美摩擦对中美经济乃至世界经济的破坏性影响。不仅如此，未来美国还可能通过下调信用评级、限制直接投资等手段限制资金进入我国市场，通过SWIFT对部分中资金融机构进行制裁、干预我国人民币汇率等手段来对我国实施所谓的金融制裁。一旦美国对中国开展金融制裁，在当下缺乏独立自主的货币政策*面下，我国将陷入极为被动的境地。
根据过去几十年的经验结合未来数字化时代的新变化、新趋势，货币锚的确定原则可以形成三套锚体系，即宏观锚、微观锚、数字锚。
一是根据信用货币制度长久以来的实践经验，货币发行最可靠的锚是根据GDP增长率加上通货膨胀率，再加上一个平减系数，来确定基础货币合理增速。央行根据这个锚发行货币来购买财政发行的国债。
二是凡是因为财政透支而发行的国债，必须在二级市场上发行，不能由央行发行基础货币来购买这类国债。任何时候都不能把财政赤字货币化，把印刷货币作为工具来满足**透支的需求。
三是国债余额与GDP的比值不超过70%。在主权信用货币制度下，国债有两个来源，一是**在二级市场发行的国债，主要用于补充**赤字；二是由于经济增长，央行为发行基础货币而购买的国债。最合理的状态是**赤字产生的由二级市场投资者购买的国债余额不超过GDP的40%，央行历年累计购买的国债不超过GDP的30%，两者合计不超过70%。要坚定一个原则，在任何经济危机时期，国债余额不超过GDP的100%。因为国债余额一旦超过GDP，意味着现在债务余额还本付息的总额将接近或超过年度税收收入，国家开支会进入危机状态，货币的信用就会丢失。
四是任何时候都不能实施零利率或负利率政策。零利率或负利率政策是在传统货币宽松政策框架之外，进一步刺激投资与民众消费增长的货币政策武器。但从欧洲部分国家、日本的实践效果来看，试图通过零利率或负利率刺激民众扩大消费、企业扩产增加投资的举措基本失败，经济面临的通缩风险与增长停滞窘境并没有改善。零利率或负利率政策主要有以下几方面负面影响：一是零利率或负利率损害了银行的盈利能力，导致银行惜贷情绪增加。二是大量资金不愿意参与短期融资市场，市场流动性匮乏，实体经济更难获得信贷支持。三是国债收益率下降，影响国债配置热情，不利于人民币国际化与金融市场对外开放进程。
货币锚的重要目标之一是保持物价的稳定。从这个角度来看，未来我国货币制度的改革方向可以是以“一篮子物品的市场成交指数”作为“货币锚”的货币发行制度。
对于为何要选择以“一篮子物品的市场成交指数”作为人民币发行的“锚”，其实张五常先生早就进行了研究和阐述，在此将选择一篮子物品为锚的方法摘录如下：（1）选取30—100种物品，最好依照中国人民在衣、食、住、行这几方面的大概比例进行分配，不需要精确。需要精确的是每种物品的质量以及其能随时在市场上查询的公允市价，因此物品要在期货市场及批发市场选择。（2）确定篮子内总的物品数量及每种物品的量，选好后固定不变。有必要时也可以更换物品、调整物品的量，但必须事先明确改变的条件和程序。（3）央行选出一个人民币的整数，比如5000元，固定这5000元在指定的不同市场可以购买多少一篮子物品，把这5000元化作指数，比如100。这个指数可以调整，比如一年内容许这篮子的物价上升5%，就是容许上限5250元购买这篮子物品。指数达到105%，就是通胀；反过来指数达到98%，则是通缩。每年上限5%、下限2%是适当的上下限选择。（4）不调整指数，则整个篮子的总价不变。篮子内的每种物品的量也不变，但物品与物品之间的相对价格是自由变动的，由市场决定。央行只稳守上述的一篮子物价指数。（5）央行不需要有物品的存货，不需要负责物品的交收。任何人需要购买这篮子物品，可以在指定的市场自行购买。（6）人民币对所有外币的汇率完全自由浮动。央行只守住一篮子物品的物价指数，见有压力下降（即人民币有升值压力），就发行人民币。见该篮子的物价指数有上升压力（即人民币有贬值压力），则以外汇储备或其他办法把人民币收回。是放是收，主要是调整人民币的发行量。
未来数字货币大规模发行后，可以锚定数字化时代的核心生产要素——在数据、计算设备、技术人员等基础上形成的计算能力、存储能力、通讯能力等数字化能力。可以将上述整合形成一个数字化指数，将数字货币锚定这个指数，通过对全球或国家、地区的数字化指数进行测度，来确定数字货币的发放量。数字化生产要素，不仅是全人类当前需要且未来持续需要的，而且本身蕴含价值，可以通过区块链分布式、可追溯、不可篡改等特性进行发行，无需国家信用担保，可以说是未来数字化社会中最合适的货币锚定物。
（一）修改人民币发行基础法律制度（二）回收商业银行的外汇占款（三）国债管理由赤字管理过渡到余额管理（四）逐步扩大央行的管理范围
未来从“汇兑本位制”过渡到“主权信用货币制度”，也需要循序渐进，平滑中性地过渡，避免引起较大的经济波动。这可以从以下四个方向进行推进。
【央行可购买国债】主权信用货币背景下，人民币是由国债做锚的。中央银行为了发行基础货币，需要购买财政部发行的国债，但中央银行不能购买财政部为了弥补财政亏空发行的国债。《中国人民银行法》规定，中国人民银行不得直接认购、包销国债和其他**债券。这意味着中国人民银行不能以**的债权作为抵押发行货币，只能参与国债二级市场的交易而不能参与国债一级市场的发行，央行直接购买国债来发行基础货币的方式就被法律禁止了。因此，建立以国债为基础的人民币发行制度，必须对相关法律法规进行修改。
可以参考日本**的做法进行过渡。日本**持有的外汇储备，由大藏省发行国债，日本央行购买国债来回收。这个过程中，基础货币可以一部分由外汇占款构成，另一部分是国债形成的基础货币。大藏省发放特别国债收购的外汇，所有权划归大藏省。同时，大藏省将这一部分外汇委托央行来运行，就形成了大藏省跟央行共管的发行体系。我国同样可以采用这种方式，将外汇占款纳入财政部发放国债的整个体系里，对外汇占款部分采用财政发放特别国债的方法进行置换。以循序渐进的方式，通过5至8年的时间平稳地把3万亿美元划归财政部，然后将外汇的所有权归属于财政部，由央行继续管理运行。这样就形成外汇储备由财政部所有、央行托管、双方共同合作的发行方式。
央行对资本市场的好坏基本上是不闻不问的。所以，借由我国货币发行制度的改变，央行应该重新进行定位。央行不应该只是商业银行的央行，更应该是整个金融系统的央行。一方面当通过国债系统来发行货币，央行去收购国债的时候，市场主体应该是整个资本市场。而活跃的资本市场才会有大量的资金去购买国债。另一方面央行出售的国债不能让财政部来回收，而是要由企业和社会资金进行回收。而这同样需要繁荣景气的资本市场。货币发行制度一旦转换，央行要把资本市场当作很重要的基础性的市场，就要开始考虑资本市场的利益。
所以你不能说，我们在调控、操纵汇率。因为资本项下不能自由兑换是我们的基本制度。在这个角度，你说的这个三角就是这么一个关系。
从美国来说，就是希望你现在资本项下能够放开自由兑换，一旦自由兑换，美国就可以“剪羊毛”，汇率一会儿上升、一会儿下降，这个过程就对你的汇率系统、资金系统，带来抽水机一样的重大的冲击。
“央行的数字货币作为基础货币不直接发老百姓流通，而是在央行到银行、各种机构之间，进行大面额的数字货币的流动，不会直接把这个数字货币跟老百姓的手机系统直接连通。需要先隔一层”
第一，央行的数字货币是一种法币的概念，是M0，一种替代纸币的主权货币。现在大家在用的所谓的电子货币不是基础货币，只是一个电子钱包，是一个工具。就像二十年前就有的信用卡。我们现在老百姓手中，有时候钱包拿出来五张十张各种各样的借记卡，当然最终我们现在用得最多、最方便的是手机支付，所有这些电子货币只是在帮助大家交易，在清算支付的时候，带来方便、安全、简单。
第二，电子钱包是一种支付工具，你用100元的人民币现金支付，还是电子钱包支付，是一种支付的概念。它不是直接替代货币的概念。你之所以能够支付，是因为你的支付后面绑着一张银行卡，有存款放在那里，所以你的手机可以很方便地作为一个支付工具。在支付工具范围，有的人说，我们应该消灭纸币，全部变成电子支付，这件事是违法的。因为老百姓用纸币来支付，还是用手机来支付，有选择权的问题。你不能强制地说把纸币这个东西取消了。
第三，如果都变成了电子货币，万一某一天因为地震、因为电厂出问题而停电，不能支付了，大家买东西、吃东西都有问题。所以从安全的角度讲，作为国家而言，不可以整体上变成网络支付100%覆盖的，覆盖以后，把纸币给灭了是不可以、不安全的。当央行以后研究完，发出数字货币的时候，我自己认为，有个双层框架。即第一层是中国人民银行先把数字货币兑换给银行或其他运营机构，第二层是这些机构将数字货币兑换给公众。央行的数字货币作为基础货币发出来以后，它不是直接发到老百姓流通的系统，而是在央行到银行、各种机构之间，进行大面额的数字货币之间的流动，不会直接把这个数字货币跟老百姓的手机系统直接连通。需要先隔一层，这个隔一层运行个三年、五年，运行得比较科学、稳当以后，数字货币再直接地跟电子支付结合。一旦数字货币直接出现，没有纸币的概念，可能要分这两个层次、双层构架逐渐推开。
我们中国的金融系统，现在间接融资占比超过80%，以后可能间接融资与直接融资比重60%对40%，或者50%对50%，形成间接金融与直接金融相对均衡的发展。这方面，本来就是发展的方向，逐渐调整的方向。
第一，改革开放以来，我们20年前通过的《中国人民银行法》是不允许中国人民银行去帮财政买债的。那时候的基础是什么？是认为，财政发债都是透支，它不是在发货币，而是在欠账。财政如果透支，是社会上的企业、老百姓出钱来平衡财政，因为是老百姓和企业把钱借给财政，财政去平衡，以后财政赚了钱，再还你。如果央行印了货币去投资呢？那就变成赤字管理上用印货币去补赤字，那这件事当时的《中国人民银行法》是不允许的。但如果你的基础改过来了，这个余额是债务的余额，是跟发货币有关。那么就是余额管理，央行买这个余额、发货币是全世界主流国家都这么做的，从这个角度，首先要把法改一改，要统一认识以后，把这个改了，否则就是违法做事，而改革要符合法规。这算一件事。
第一，建立健全的退市制度。退市制度和注册制是对立统一的一个问题的两个方面，是资本市场的基础性、基干性的制度。企业上市那是注册制的概念，上市之后退出市场那是退市制度的要求。从成熟市场的经验看，每年上市和退市股票大体平衡，上市公司数量总体平衡。
第二，以企业年金（补充养老保险）和个人商业保险基金作为资本市场机构投资的源头活水和长期投资的基础。我们经常说中国资本市场缺少长期资金，缺少企业的机构投资者，是短期资金市场、炒作市场。这个问题光说没有用，它不是一个认识问题，而是一个如何从机制体制上拿出长期资金来，拿出投资机构的体系来的问题。实际上就是两种资金，这两种资金到位了，长期资金就有了，长期投资也有了。第一是企业的年金，第二是每个老百姓为自己家庭保险、商业保险投入商业公司的资金。这是中国版的“401K”社会保障计划，大力推进必将在健全全社会养老保障体系的同时，为股市、为经济集聚巨额的长期资本，为私募基金等机构投资者带来巨额的LP资金。
货币膨胀只是房价上涨的必要条件而非充分条件，只是外部因素而非内部因素。
住房作为附着在土地上的不动产，地价高房价必然会高，地价低房价自然会低，地价是决定房价的根本性因素。
“6—7年的家庭年收入买一套房”黄奇帆的理想让人感动，也是常识，考虑了人心
按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%。十年前，我在重庆分管城建时就定了这个原则，一些人不理解，实际上这可以从国际上房地产运行的“六分之一理论”中找到答案。正常情况下，一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的六分之一，超过了就会影响正常生活。买房也如此，不能超过职工全部工作年限收入的六分之一，按每个人一生工作40年左右时间算，“6—7年的家庭年收入买一套房”是合理的。对一个城市而言，GDP不能全部拿来投资造房，否则就无法持续健康发展。正常情况下，每年固定资产投资不应超过GDP的60%。如果GDP有1万亿元，固定资产投资达到1.3万亿元甚至1.5万亿元，一年两年可以，长远就会不可持续。固定资产投资不超过GDP的60%，再按“房地产投资不超过固定资产投资的25%”，也符合“房地产投资不超过GDP六分之一”这一基本逻辑。这就是我在重庆工作期间，一再强调“房地产投资不要超过固定资产投资的25%”的理论出发点，实践证明也是合理的。目前来看，大陆31个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然偏高。
**要做好城市规划，比如商场数量应该与GDP相匹配
一个城市该造多少写字楼呢？实际上，一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，再多必过剩。对大城市而言，每平方米写字楼成本高一些，其资源利用率也会高一些，大体按每平方米4万元GDP来规划。另外，商场的面积也应该基于商业零售额，差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元，那么批量零售的收入，扣除人工、水电、房租等各种费用，一定会是赔本的买卖。因此，一定要强化城市规划的理念，不能胡乱造房，要算好投入产出。现在，一些城市的开发商无论是在城市中心地带还是在边缘地带，大量兴建写字楼。一搞大卖场就是50万平方米的综合体，一搞就是5个、10个，地方**由着性子就批，都是“空城”“鬼城”的代表、乱开发的代表、好大喜功的代表，是一种不吸取教训的失衡现象。
人均100平方米的城市建设用地，该怎么分配呢？不能都拿来搞基础设施、公共设施，也不能都拿来搞商业住宅。大体上，应该有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本需要。对工业用地，应该控制在20平方米以内，每平方千米要做到100亿元产值。这方面，要向上海学习，早在20世纪90年代开发浦东时，金桥工业区规划10平方千米，当时就要求每平方千米产出至少100亿
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