土地溢价要交什么税(企业房产土地取得股权，转让股权应交什么税)

作者:“admin”

企业房产土地取得股权，转让股权应交什么税 股权转让需缴纳契税和个人所得税，契税是交易额的千分之一，所得税是溢价部分的20%。 股权转让要交土地增值税吗我公司已缺经办理了股权转让 股

企业房产土地取得股权，转让股权应交什么税

股权转让需缴纳契税和个人所得税，契税是交易额的千分之一，所得税是溢价部分的20%。

股权转让要交土地增值税吗我公司已缺经办理了股权转让

股权转让不需要缴纳增值税，需要缴纳契税和溢价部分的个人所得税。

溢价转让股权需缴纳哪些税

股权转让过程中，转让方需要交纳各种税费。一、当转让方是个人：如果转让方是个人，要交纳个人所得税，按照20%缴纳。二、当转让方是公司：如果转让方是公司，则需要涉及的税费较多，详见参考资料《公司股权转让的税费处理》。具体如下：1、企业所得税：（1）企业在一般的股权(包括转让股票或股份)买卖中，应按《国家税务总*关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发(2000)118号，废止)有关规定执行。股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积金应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。（2）企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业时，应按《国家税务总*关于印发干所得税业务问题的暂行规定>的通知》(国税发(1998)97号，废止)的有关规定执行。投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重复征税，影响企业改组活动，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得。（3）企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。（4）企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。2、营业税：根据《财政部、国家税务总*关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税191号)规定：（1）以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。（2）自2003年1月1日起，对股权转让不征收营业税。3、契税：根据规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，不征契税;在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。”4、印花税股权转让的征税问题：股权转让存在两种情况：在上海、深圳证券交易所交易或托管的企业发生的股权转让，对转让行为应按证券（股票）交易印花税3‰的税率征收证券（股票）交易印花税。扩展资料：股权转让的流程：1、领取《公司变更登记申请表》（工商*办证大厅窗口领取）。2、变更营业执照（填写公司变更表格，加盖公章，整理公司章程修正案、股东会决议、股权转让协议、公司营业执照正副本原件到工商*办证大厅办理）。3、变更组织机构代码证（填写企业代码证变更表格，加盖公章，整理公司变更通知书、营业执照副本复印件、企业法人身份证复印件、老的代码证原件到质量技术监督*办理）。4、变更税务登记证（拿着税务变更通知单到税务*办理）。5、变更银行信息（拿着银行变更通知单基本户开户银行办理）。参考资料来源：百度百科-股权转让参考资料来源：百度百科-股权

降低土地增值税的13种思路，你知道几种？

土地增值税作为房地产行业的独有税种，具有税额占比大、清算规则复杂、持续周期长的特点。因此，各大房企都将土增税管理作为财务工作的重中之重。但很多税务工作者往往将破题之路聚焦于外部政策沟通与突破，而忽视了内部管理的作用。

本文试图从土增税的清算规则出发，解析在房地产开发的全流程、全端口可为土增税优化贡献的价值。（因土增税为地方税种，各地政策差异较大；具体解题方法未必完全贴切、但思路是可以借鉴、交流的）

一、核心思路-清算口径下的收入成本匹配

作为地产三大税的另外两种，增值税、企业所得税基本以真实票据、真实业务作为成本税前扣除的基本逻辑。因此各个项目的增值税、所得税在销售额中的占比与项目利润呈显著正相关。也就是说，项目越赚钱、所缴纳的税金越高；项目不赚钱、基本就不用交税。

然而由于土增税将一个项目的收入、成本拆分为不同的清算单位、产品类型，来进行增值额的计算。基于计算方法的细致性和业务发展的多变性，极容易出现土增税率与利润率不配比的问题。也就是，项目不怎么赚钱、但是交了大量的土增税。

因此，土增税内部管理要解决的核心问题：在充分学习理解税务政策的基础上，尽量实现清算口径下收入与成本的均衡配比，避免“无效成本、低效收入”的产生。

二、破题抓手-全周期、全端口策划

1.1：二手项目股权收购高额溢价，沉淀于股东层面无法税前扣除【投资团队】

破题思路1：在建工程转让——虽然在建工程转让较股权转让多一次土增税、契税的纳税义务，但基于土增税的超率累进特点可能产生全周期优化效果

延伸学习：

房产开发企业加计扣除之在建工程

破题思路2：出让方利益转移——许多本地开发商除房地产开发业务外，往往还有工程施工、土方桩基、设计规划等地产上下游业务，通过更大范围的合作可以提供更广阔的溢价支付方式

1.2：招拍挂项目代建学校、公园、道路等红线外工程义务【投资团队】

破题思路1：沟通**规划调整——比如代建学校就存在红线内直接建设、红线外教育用地划拨的方式。投资团队可关注置于红线内外于可售货值、税负的影响，争取前置沟通、获得最有利的条件

2.1：产品设计，*限与产品溢价与成本间的平衡，未考虑税负视角【设计团队】

破题思路1：低毛利项目少做非普通产品、用足普宅税务优惠。比如存在大量回迁房、需视同销售的无偿配建房的项目，普通住宅均价会被大幅拉低、增值率必然低于20%。此时通过大户型产品提升的销售溢价远不足弥补非普通类型缴纳的土增税。

破题思路2：别墅类产品尽量地上地下产权合一。为了使用面积最大化，别墅产品往往存在很多精妙的空间设计。图纸中地上地下空间是否联通会决定能否取得一个整体的预测绘、产权证。若不连通，出于销售与贷款考虑必然会做低地下价格、提升地上售价。进一步拉大地上产品的增值率，产生额外税费损失。

破题思路3：车位、储藏室未必越多越好。一方面，车储资源已成为很多开发商长期库存中的重要构成，其虽然创造了货值、但未必兑现为利润和现金流，可能是没法盘活的资产。另一方面，有些地域的政策中地下可售产品也需分摊地价，此时地下产品面积越大、单方成本就被摊薄的越厉害，住宅类产品的增值率越高、产生税费损失。

延伸学习：

房企配建地下室，何时转让最有利？

2.2：施工策划过程，未从土增清算单位视角做优化【项目/工程团队】

破题思路1：拉高拍低项目，争取多个工规证。出于货值最大化考虑，中低容积率项目往往会尝试高层+洋房+叠拼的产品方案。如果售价截然不同的产品出现在同一个工规证中，土地价款就只能按建筑面积分摊，无法最大化做到收入成本匹配。如果工规划分清晰，通过**背书不同标段的占地面积，就可以在土增清算中争取按占地面积分摊。

破题思路2：大体量长周期项目，尽量共用更多公建配套设施。大体量穿越周期的项目，在售价上往往存在明显的高开低走。如果是完全独立的分期开发，会导致前期退税、后期高额补税的情况。但低开高走本就是一体化的操盘思路，应尽量实现小区的一体化、争取合并清算。

3.1：在建阶段，招采合同的签署颗粒度应做出科学化的选择【招采团队】

破题思路1：若拆分合同可实现收入和成本的更有配比，则应拆分合同。比如一个住宅项目中的精装合同，可能存在洋房（假设非普通）的装修标准显著高于高层（假设普通）。若签为一个合同，则只能按建筑面积分摊成本。若签署为独立的两个合同，则存在沟通成本直接归属的可能性。

破题思路2：临近交付阶段的合同，签署的精细化及时间问题需要关注。交付前后，出于品质提升、业主投诉等，往往会做一系列的整改工程。但若签署时间于交付之后、税*及其可能认定其并不是项目的成本，而是客观营销费用、不予确认。

3.2：销售阶段，销售策略需多与财务确认【营销团队】

破题思路1：买一赠一可以是销售说辞，不能是业务操作。即可将买房送车位作为折扣策略，但应在录入业务系统、签署合同时将车位签署成正常价格、在住宅价格上予以折让。否则存在车位以明显偏低价格出售、被做税务调整的可能。

破题思路2：小心20%陷阱。基于普通住宅增值率20%以下免税的政策，房价上涨导致增值率超过20%时会出现货值增加、反而利润减少的情况。财务与营销同事应动态关注增值率情况，在无法大幅涨价的背景下、确保增值率控制在18%左右。

破题思路3：尾盘商业尽快出清。由于销售85%即达到可清算条件，住宅项目常出现已完成土增清算但存在大量商铺待售的情况。由于单方清算成本为均摊逻辑、而底商售价又往往很高。如此操作，后期再次销售商业时、增值率超过100%、甚至200%都是极有可能的。 

【微课体验】

【报名方式】

来源：平凡即非凡

作者：许非凡

● 全国土增政策集锦（2020年5月版）

● 以股权收购名义取得土地交土增税？ 

● 王皓鹏：土地增值税二次清算

● 拆迁还建行为土地成本的确认 

● 王皓鹏：房地产企业“项目”辨析

● 房企成本分摊系列（三）占地面积法

● 房地产企业拆迁补偿费之辨析  

● 加计扣除之旧房转让需注意的四个问题

温馨提示

我是小金，土地增值税政策的梳理汇总小秘书。

在日本购房需要交哪些税 - 知乎

日本对土地、房屋等固定资产，不仅在取得时要交税，占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。在日本，房产与土地一起都要缴纳“固定资产税”，每年征收，是大头。税率根据地区不同，会有很大差异，高级住宅区和东京都中心地区，比如惠比寿和白金台等地，由于土地非常昂贵，收入不高就无法纳税，因此也有失业者不得不出售不动产的情况。另外，日本不动产的遗产税非常高，当今皇后美智子的家人还曾经以房产作为遗产税抵押给国家。日本的遗产税税率高于欧洲国家，略低于美国，基本上到孙子辈时房产就没有了。这就是私有制的日本没有土地大亨和不动产大亨的重要原因，所以在日本有一种“财产三代而竭”的说法。

一．在日本买房所要的资金大约为房子本身的价格加买房时所花的各种各样的费用。购买时各种杂费用占房产价格的7%-9%左右。如果您想买一套2,000万日元的房子，大概要有2,140--2,180万日元的资金预算。这里的140-180万日元就是您买房时所花的各种各样的费用。

印紙费：买贴在房屋买卖合同或贷款合同上的印紙时所花的费用

贷款申请费用：申请贷款时所花的手续费/贷款保证费等诸多费用

保险费：火灾地震保险费等（日本是多地震国家，在日本不管是买房还是租房，都必须要加入火灾地震保险，因为日本保险意识很强）

登录免许税：登记时所要交的税金。买入不动产时（所有权移转登记），要交固定资产税估价金额的1%作为税金。（通常跟司法书士费用一起缴纳）

申请贷款时（抵挡权设定登记），要交贷款的0.4%作为税金

登记手续费：在办理登记手续时要付给司法书士的报酬

固定资产税(按日计算)：固定资产税征税标准金额的1.4%

都市计划税(按日计算)：都市计划税征税标准金额的0.3%

中介费：房屋买卖成交之后付给中介公司的中介费（里面包含消费税以及地方消费税）

不动产取得税：住宅的话是固定资产税估价金额的3%

1、印纸税：不动产买卖契约时发生

500万以上1000万以下5000日元1000万以上5000万以下1万日元5000万以1亿以下3万日元

2、登录免许税：中古マンション买卖时发生建筑物评价额的0.3%土地评价额的1%

3、不动产取得税：中古マンション买卖时发生

4、中介手续费：

5、贷款手续费：贷款时发生

6、贷款保证费：贷款时发发生

7、火灾保险费：根据物件构造所定，费用不一。

以上是购买不动产是所需的各种费用，大致来说要占购入价格的7%%左右。所以当你看到广告上打出的价格的时候，最好自动加上7%的各种费用。

投资日本楼房，一年到底有多少收益？我们可以用一个公式来计算：收益＝租金-诸费用。不动产的投资收入主要来源于每月的租金所得，但不是100%都能进腰包的，每个月的固定支出必须扣除掉。

1、固定资产税：固定资产评估价×1.4%（评估价格为**征税的指导价，与市场交易价格差距很大，约为房屋总价的50%左右）

2、都市计划税：土地评估价格×0.3%、房产评估价格×0.3%（评估价格为**征税的指导价，与市场交易价格差距很大，约为房屋总价的50%左右）

3、物业管理费（如房屋长租的情况下可由租户承担。且仅在物件本身由物业管理公司管理的情况下才发生）

4、修缮积立金（如投资房产为一户建或整栋楼的情况下，卖方有完全决定权，可以不发生该款项）

一、固定资产税（购房后需每年缴纳）：这个是日本的国税，征收税收为土地评估价格×1.4%＋房产评估价格×1.4%。

另外，买日本的二手房最便宜，因为房龄越老，上缴的固定资产税越少。

置办在日不动产后五年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第六年税金会适当增加。

二、都市计划税（购房后需每年缴纳）：这个是日本地方税，大概是土地评估价格×0.3%＋房产评估价格×0.3%。

三、物业管理费和物业修缮基金：该费用通常都是由物业管理公司代为收取，一户建无需缴纳。

四、其他保险费用：火灾地震保险费（每年约在两万日元左右）。

五、房屋托管：中介房屋代管需缴纳服务费，一般为月租金的5%左右

1、中介费：卖房和买房税率一样，房产交易价格×3%+六万日元

2、房产增值税：房产出售时若有增值溢价，需要对增值部分缴纳房产增值税。

3、产权转移登记律师费：依照买房时价格来看。

例：3000万买的房子，5年内卖了3500W，所得利润是500W，按理纳税是500W的39%

但上报时可以加上很多其他费用，减低纳税额，比如说，中介费，修缮之类，最后需要纳税的金额可能只有30W，30W的39%就很少了。

投资时，用实际的例子来直观的说明一下：

我有1000万的资金，再贷款1000万，买下了一件中古公寓。金利设定为2%每年，30年期，每月的房贷偿还额为3万6960日元，年偿还额为44万3520日元。月租为7万日元，年租为84万。固定资产税，管理费等其它支出为一年15万。84万-15万-44.352＝24万6480日元。这24万6480日元就是您每年投资的回报了。1年才24万日元多一点，您说不定看不上眼。

那咱们来换种方式来投资，不买低回报的钢筋混泥土质公寓，买高回报的木质公寓。自己资金1000万，贷款2000万，购入一栋上下两层10户型的中古アパート。同样金利设定为2%/年，30年期，每月的房贷偿还额为7万3920日元，年偿还额为88万7040日元。每间月租为5万日元，整栋为50万/月，年租为600万日元。虽然木质公寓的管理费比钢筋混泥土质公寓低，方便计算把固定资产税，管理费等其它支出一样设定为15万/年。

“工业上楼”项目的投资测算与税务避坑（下篇） - 知乎

继续分享一下最近协助国央企开发商处理“工业上楼”项目的投资研判和收益测算方面的心得。

上周发布的《“工业上楼”项目的投资测算与税务避坑（上篇）》主要针对的是同一主体同一项目的分期开发所涉的投资测算与财税处理事宜，今天继续介绍一下“工业上楼”项目在跨时间、跨空间、跨主体开发情况下进行投资测算和财税处理的一些应对思路。

今年开春以来，深圳市人民**为积极推动工业上楼计划的部署，平衡投资改造工业楼宇收益过低的问题，在年后的《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》（简称《实施方案》）中，首次提出增配城市更新类“工业上楼”项目最高30%的商品居住建筑面积，通过商品居住面积的销售回款平衡工业项目的经济可行性，调动市场主体参与工业上楼项目的生产积极性，达到原则内部收益率（IRR）不高于4.5%的“保本微利”目标，推动工业上楼项目的良性发展。

需要注意的是，增配的30%规划居住容积的不同落地规划，将导致不同的税务处理方式和后果，并形成较大的税负差异，甚至可能会对项目决策产生非常重要的影响。为便于说明，本文将继续从跨时间、跨空间、跨主体开发情况下的投资测算及税务影响入手分析，为市场主体进行风险管控提供参考。

《实施方案》的工作指引第一条第二项第三款提到：项目规划居住容积依据经济可行性方案确定，占规划计容总建筑面积的比例≤30%,因特殊原因项目无法规划居住建筑的，经市**审批同意，该部分项目规划居住容积可以腾挪至同一实施主体名下其他项目。

如案例所示，深圳市某区属国有企业承担**A工业上楼项目,由于项目全部规划为工业物业，经市**同意，将其A工业上楼项目应增配的居住面积300,000平方米，现增配至B居住项目中，与B项目其他更新面积100,000平方米一起开发，共计400,000平方米，具体如下表：

与上篇文章“同一主体同一项目不同分期的税务影响”分析相同，在同一主体下，本处是在不同项目之间增配居住面积，现有增值税的税前扣除机制决定，只要是在同一主体下发生的进项税额，无论是A项目或是B项目都可以进项抵扣，只要不属于不得抵扣及用于非税项目的进项税额即可抵扣，故影响也基本同上处理。

同时跨项目的异地回迁的增值税影响也基本与上述“不同分期”的税务影响基本相同，在此不再赘述。

假设某住宅销售项目共分二期开发，在不合并清算情况下，项目一期3～5年是预缴税款，第6年初则需补缴税款，二期项目是6～8年预缴税款，第9年补缴税款。而若能合并清算，则前8年均是预缴税款，于第9年一次性补缴税款，就能递延一期补缴的税款3年时间，资金时间价值毋庸置疑了。但相反如果清算是退税情形，且能分期清算，则于第6年初和第9年初就可退税，无需待至第9年一次性退税，对资金紧张的企业来说，无疑也是很有吸引力的。

当然合并清算好处不仅是推迟缴税或推迟退税，很多企业希望能合并清算的原因更在于少缴税。由于土地增值税是超率累进税率制，并适用30%～60%的税率，最低边际税负率就达到30%，在合并清算的情况下，可以通过低税负率产品与高税负率的产品混合搭配，通过以高补低，削峰填谷的效果，从而在整体上达到降低税率，缴税更少的目的。

但这个问题可以解决吗？是否市场主体就一定吃亏了呢？也不完全是，小部分通过如下“异地回迁”模式可以解决，大部分将是一个长期的疑难问题。

承接上题，A项目和B项目都是城市更新，因为是同一主体，原A项目上的部分权利人选择在B项目进行回迁安置，同时有部分原B地块上权利人选择在A项目进行回迁安置，上述已讨论因是不同项目，合并清算和打通分摊已是不可能了，但仍可选择在企业内部进行异地回迁安置方式。因是同一主体开发，安置房在内部并没有实际发生权利转移，不存在对外购买商品房再回迁给利益人情况，则A和B项目分别确认各自的视同销售收入和视同销售成本了。但又与同一分期下异地回迁略有差别。

在对回迁物业的企业所得税处理时，我们经常用到“双视同”这个词，即一方面视同销售收入，另一方面视同成本处理，该双视同的在确认收入和成本的时间相同，金额也相同，仿佛不影响企业所得税，好像不值得讨论了，实则不然，如果忽略差异无疑也是一个大坑。

这个差异将在自持物业与销售物业并存的情况下长期影响。当然对土地增值税影响也一样存在。

如《实施方案》指引中所述，居住面积如果不能在本项目中安排增配的，经批准可以将该部分规划容积腾挪到同一实施主体的其他项目中，但实践中可能比这个更复杂，在集团化管理的房地产开发业务中，基于项目管理的需要，企业通常是一个项目对应一个项目公司，如果多个项目则对应多个不同的项目公司，若需要跨项目增配居住容积也即意味着要跨实施主体增配，就会出现“不同实施主体不同项目之间的增配与回迁”情形，这在集团企业与**都同意的情况下，也是不难实现的。

在同一主体下，至少不同项目的增值税进项税额可以互相抵扣，只是开发时间上有先后顺序而已。而不同实施主体不同项目之间的增配，在现有增值税的税前扣除机制下，进项税额无法相互抵扣。

同一主体不同项目之间的成本都已经很难进行跨项目的分摊了，不同主体就更加困难了，且在税务系统的项目登记上完全关联不到一起。

在回迁物业的处理上，同一主体下不同项目之间的回迁物业是按视同销售进行税务处理，而不同主体之间进行回迁则涉及不动产过户等现实问题，需要通过销售/购买不动产的方式完成，这种方式下，即使在平价转让，也会导致企业多缴契税和印花税。如果出现溢价转让，还有增值税和所得税。当然也可以通过先补偿现金给原权利人，再由权利人向目标项目企业购买不动产达到异地回迁目标，但这种方式也会存在被补偿的企业收到的货币补偿要缴企业所得税的问题。总之，一连串的税务问题只多不少。

应增配给企业的居住面积无法在本项目落地，暂时也无法在其他项目腾挪，但**答应未来有合适的项目，仍可以将该指标落地，则逐渐形成新一轮的“指标台账”，这在深圳征转土地的历史上并不少见，至今仍有村集体公司指标无法落地的问题，也即在新一轮的更新土地时仍有可能再出江湖。本轮工业上楼在市属国企、区属国企是有较大可能出现的，他们有“工业上楼”的任务在身，即使没有增配的居住面积，也要干好这项工作。

增配居住面积与工业上楼无论是从经济关联度，还是税务缴纳影响都是息息相关的，但操作上却从时间与空间上将彼此完全分离，虽然**是从“算大账”的角度，达到总体的经济平衡，企业从“算细账”的角度，却远没有如此简单，即使按前述三种情形，税务影响的差异就够巨大，如果现在指标都无法落地，并且未来什么时候落地还不可预测，那内部收益率4.5%就变得更不确定了。

以上四种情形分别从居住面积落地的时间、空间和主体等不同方面进行探讨，并结合增值税的抵扣，土地增值税的合并清算、成本分摊，以及异地回迁安置等因素着手分析，不难发现不同方式的落地极大地影响了内部收益率4.5%的实现。如果预测得太乐观，未来项目有可能不赚钱，资金垫进去出不来，如果预测得太保守，则可能无项目可做，无米下炊！

​个人用土地对外投资要交哪些税

●下载：土地增值税清算相关政策规定（课件）

●下载：建筑业税负测算表

●下载：2021建筑业涉税风险分析（课件）

●下载：大企业税收风险分析典型案例汇编

●下载：个税计算表（带公式）

●下载：现行税费优惠政策汇编

●下载：税收基础知识课件

●下载：《实务案例》

●下载：房地产开发公司-开发成本及产品结转表(模板)

●下载：建筑企业内部施工授权协议

●下载：年终奖和工资最优分配测算模型

●下载：成本利润、税负、现金流测算表

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美好未来触手可及

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 2023房地产危机中的十大税收商机专题班

广州 5月25-26日（2天）

本次会议规模：限100人。

课程背景

课程收益

1.困境中找到正确解决问题的方法

2.专家零距离交流做好新税收规划

3.学习新知识把握新方法掌握新技能

培训对象

讲师简介

陈萍生老师

课程内容

一、开发项目股东的税收优惠处理

【最高法院判例1】项目公司开发地产按合同约定还是公司股东收益分配利润？

【最高院判例2】房地产开发投资合作协议因违约解除后预期收益不可要求违约方赔偿

1.股东分配税后利润的征免税政策

2.合同项目股东非公司股东分红可否免税？

3.项目股东如何合作开发？

【案例分析】葛洲坝地产拟向平安信托以股权信托融资15亿

1.税务上的明股实债要符合什么条件？

2.明股实债的利息如何纳税？利息支出如何税前列支？

【案例分析】粤海置地采纳项目跟投方案获合伙企业265万

1.房地产跟投的主要形式

2.跟投分红的应税与免税操作

四、规避以房抵债的高税收陷进

【案例解析】以房抵债的最高境界恒大将366亿项目抵给国企

1.高价以房抵债的税收处理

2.低价抵债抵房的税收处理

3.以房抵债与债务重组

4.如何签订抵债合约

【案例解析】华夏幸福美元债重组迎来关键一步

1.债务重组的一般性税务处理

2.债务重组的特殊性税务处理

3.房地产企业的债务重组选择

【案例分析】企业支付个人利息未扣缴个税处90万罚款

1.民间借贷涉及的增值税和个人所得税

2.个人利息税前列支的合规处理

3.个人利息税前列支的筹划方案

【案例分析】华安张江光大REIT因税务成本过高，拟终止反向吸收合并

1.企业或个人股权转让税收政策解析

2.专项不动产REITs融资案例解析及税收优惠新政

【案例分析】前销售人员成立咨询中心提供咨询服务金额高达500万

1.员工式销售与外聘式销售的个税处理

2.企业各种无票支出的税收优化

【案例分析】最高人民法院税务行政诉讼第一案—销售价格偏低涉税案

1.折扣销售、捆绑销售、实物赠送销售的各项税收处理

2.折扣销售最优方案分析

【案例分析1】悦心健康 以土地房产向全资子公司划转增资

【案例分析2】广州粤泰集团股份有限公司关于控股子公司分立的公告

1.商场、酒店项目整体收购的主要方式：直接销售、股权收购、分立销售、**回购、划转销售、被合并销售

2.低价销售、平价销售和溢价销售的税负分析

3.土地增值税等各项税收最优方案的税负比较与选择

课程说明

【培训地点】广州 •湖天宾馆

【本次会议费用】3980元/人（含培训费、资料费）

报名登记：佟天成老师  010-81596840

扫码咨询↓

   

【财税】土地买卖要交哪些税？税率是多少？

　　9%的增值税（出让方），按增值税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加；

　　按产权转移合同所载金额缴纳0.05%的印花税（双方）；

　　按合同成交价格缴纳3%（有的地方是5%）的契税（双方）；

　　按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额缴纳土地增值税（出让方）。

　　注：根据《财政部税务总*海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总*海关总署公告2019年第39号），2019年4月1日起，转让土地使用权增值税税率为9%。如果纳税人为增值税小规模纳税人的，根据财税〔2016〕36号附件1第十六条规定，增值税征收率为3%。

　　纳税人转让土地使用权是否适用增值税简易计税方法？

　　根据《财政部国家税务总*关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条第（二）款第二项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

　　纳税人转让土地使用权有哪些增值税优惠？

　　（一）《财政部国家税务总*关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3

　　1、第一条第（三十五）款规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征增值税；

　　2、第一条第（三十六）款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税；

　　3、第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

　　（二）《财政部国家税务总*关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知》（财税〔2016〕125号）

　　第二条第（六）款规定，在企业重组过程中，企业通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力，一并转让给其他单位和个人，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为，符合规定的，不征收增值税。

　　土地增值税税率是多少?

　　土地增值税税率采用四级超率累进税率，即：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%；

　　增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，适用税率为40%；

　　增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，适用税率为50%；

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60%。

　　在我国怎么购买土地使用权？

　　（一）以出让的方式获得土地使用权

　　1、出让的方式有招标、拍卖、挂牌还有协议。

　　2、出让的年限：国有土地使用权的出让高年限：居住用地为七十年，而工业用地则为五十年，如果是、科技或者体育等的用地为五十年，若是商业或者旅游、娱乐等的用地则四十年，而其他综合的用地为五十年（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例全文》第十二条）。

　　（二）以协议的方式获得土地使用权

　　协议出让指的是土地使用权的有意受让人向土地的代表提出有偿使用土地并，由国有土地的代表跟受让人进行谈判，协商使用的有关事宜的一种出让方式。但是目前这种方式已很少用。

　　（三）以划拨的方式获得土地使用权

　　1、年限：以划拨的方式来取得土地使用权，除了有法律或者的法规另有规定之外，对于使用期限是没有限制的。但因使用者的某些原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回并依法出让。

　　2、规定：划拨的土地使用权一般不能转让、出租或者抵押，但如果符合条件是允许的。擅自转让、出租或者抵押划拨土地使用权的，将没收非法的收入，并据其情节的轻重处以罚款。

　　（四）以转让的方式取得土地使用权

　　1、转让方式有出售、交换还有赠与等。

　　2、年限：使用年限为出让合同所规定的使用年限减掉原来使用者已使用土地的年限后所剩余的年限。（来源：会计网）

土地拍卖缴税

转让方旧房转让应当缴纳如下税费一、营业税按照转让成交价依照5%税率计算缴纳。营业税=1320*5%=66万元二、城建税（假定是城市税率7%）应纳城建税=66*7%=4.62万元三、教育费附加应纳教育费附加=1.98万元四、印花税按照成交价依照万分之五计算缴纳印花税=1320*0.05%=0.66万元合计税费=73.26万元五、土地增值税（一）转让收入为法院的拍卖价1320万元（二）旧房转让扣除项目按《土地增值税暂行条例》及其《细则》规定有下列几项：1、旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由**批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。2、与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。合计扣除项目金额=750+73.26=823.26万元（三）增值额增值额=1320-823.26=496.74，增值率=增值额÷扣除项目金额=496.74÷823.26≈60.34%确定计算方法：增值额超过扣除项目金额50%，未超过100％的土地增值税税额等于增值额乘以40％减去扣除项目金额乘以5%（四）应纳土地增值税=496.74*40%-823.26*5%=198.70-41.16≈157.54万元。六、企业所得税企业所得税按照拍卖转让土地房屋的损益并于当年利润总额，汇算清缴企业所得税。购入方1、印花税按照拍卖成交价依照万分之五贴花印花税=1320*0.05%=0.66万元2、契税按照拍卖成交价依照3%~5%税率计算缴纳应纳契税=成交价*契税税率契税税率由省、自治区、直辖市人民**确定，一般省、自治区、直辖市是3%或4%的比较多。

房地产公司土地评估增值要交什么税

营业税，城市维护建设税，印花税，房产税，城镇土地使用税，车船使用税，企业所得税及教育费附加

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