reits基金净值(11月3日基金净值：鹏华前海万科REITS最新净值102.249，涨0.3%_手机搜狐网)

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11月3日基金净值：鹏华前海万科REITS最新净值102.249，涨0.3%_手机搜狐网 证券之星消息，11月3日，鹏华前海万科REITS最新单位净值为102.249元，累计净值为1.426元，较前一交易日上涨0.3%。历史数据显示

11月3日基金净值：鹏华前海万科REITS最新净值102.249，涨0.3%_手机搜狐网

证券之星消息，11月3日，鹏华前海万科REITS最新单位净值为102.249元，累计净值为1.426元，较前一交易日上涨0.3%。历史数据显示该基金近1个月下跌0.11%，近3个月下跌0.39%，近6个月上涨0.88%，近1年上涨1.88%。该基金近6个月的累计收益率走势如下图：

鹏华前海万科REITS为REITs基金，根据最新一期基金季报显示，该基金资产配置：股票占净值比19.05%，债券占净值比109.51%，现金占净值比3.89%。基金十大重仓股如下：

该基金的基金经理为刘方正，刘方正于2015年8月6日起任职本基金基金经理，任职期间累计回报49.98%。期间重仓股调仓次数共有114次，其中盈利次数为62次，胜率为54.39%；翻倍级别收益有6次，翻倍率为5.26%。（重仓股调仓收益率按重仓股调入调出当季的季度均价估算而来）

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什么是房地产信托房地产投资信托基金怎么样？

房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

reits基金是什么意思？

房地产信托投资基金REITS即房地产信托投资基金。房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITS即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。REITs本质是一种资产证券化的方式，就是让不动产动起来，怎么动？在证券交易所上市，与股票一样可以进行交易（上市的REITs就是一种股票）。上市交易的是公墓基金REITs,占REITs市场的2/3左右，还有一类资产就是私募REITs,也就是将不动产进行了证券化，只在非公开的市场交易，海外知名对冲基金黑石，橡树资本等都有专门投资私募的REITs的产品。

比美国整整晚了60年！房地产基金REITs到底是赚还是坑？

谢谢您的邀请！我来谈一下吧！

首先普及一下什么是REITS？我们常说的Reits一般指的是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的，非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融联系过程。通俗的说，就是投资房地产，等基建项目，收取一定的租金，分红等。

过去40年，美国Reits的年化回报率12%左右，这和标普500指数的收益差不多少。这个收益还是非常不错的，所以，在我们的投资组合里面加上公募Reits，可以降低组合波动，降低风险。所以，我也觉得公募Reits可以作为普通的工薪族配置的一部分资产。

5月底，我们的资本市场也发行了公募Reits，首批9只公募审核发行。其中包括：华安张江光大园REIT，沪杭甬杭微REIT，东吴苏园产业REIT，中金普洛斯仓库REIT，红土创新盐田港REIT，首钢绿能，平安广交投广河高速REITs，博时招商产业园，共9家Reits产品。从这9个项目能看出来，这些项目大都集中在北上广深，一线城市，所以它们的租金回报率还是可以的。

从监管层的一些列动作就能看出来，房住不炒，是未来很多年的主旋律。那房产的回报率主要就落在了租金收益率上面了。一二线大城市，肯定会提高租金，来分担房子的上涨?带来整个房地产的收益。所以，公募Reits，算是普通的工薪族，资产配置的一部分。

公募Reits，可以通过场外购买和场内购买，场外就是通过基金公司，银行等购买。场内购买可以通过股票账户，开通公募Reits交易业务。公募Reits，封闭期比较长，可以长达几十年。而要卖出公募Reits，就只能通过场内卖出，如果是场外申购的，需要由场外转场内再卖。

好了，就分享到这里吧！

不动产投资信托基金REITs

REITs的含义，也是一个基金

REITs，是一个英文单词的缩写，直译过来的话，不动产投资信托基金，发音“瑞兹”，国内很多产品叫瑞驰

股票类基金投资股票

债券类的基金主要投资债券

基础设施基金，主要就是通过专项计划等特殊目的载体，间接持有对应基础设施项目的基金，就是REITs基金的大致意思。

有哪些类型？

国内已经发行上市的这些公募REITs基金，大部分投资的都是产业园、园区、港口、高速公路这样的一些基础设施类的一些资产。

收益来源

简单来说，REITs基金就是通过资产支持证券和项目公司等载体，取得【基础设施项目】的完全所有权或经营权利，基金管理人主动运营管理【基础设施项目】来获取租金收费等稳定现金流为主要目的。

REITs基金在国内算是一个比较新的投资品种，在国外发展情况怎么样？

REITs基金最早是可以追溯到上世纪60年代的美国，1960年9月，美国总统艾森豪威尔签署了房地产投资信托法案，这个法案是允许设立，经历60多年的发展，美国已成为了全球最成熟的REITs市场

截止到2021年年底，一共有217家REITs在美国上市，总市值达到了1.7万亿美元，大约占到了全球REITs市场的68%。

对比之下，我国的REITs发展还是有比较大的一个空间，

国内瑞慈主要可以分成三个发展阶段

1）探索研究

2004年，***在《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》里面就提出，要积极的探索和开发资产证券化的品种

从这个时候开始REITs开始说到了大家的一个关注，这一阶段其实市场市场对瑞慈产品主要是处于一个探索的阶段，境内其实没有产品上市的，实践上主要也是以境外发行的REITs为主。

2）类REITs阶段

2014年央行和银监会其实发布通知《关于进一步做好住房金融服务工作》，这个通知其实提出了要积极稳健的稳妥的开展房地产投资信托基金为试点，期间发行产品主要是以类瑞斯产品为主，它其实属于所谓的债务性融资，而且是私募发行的一个方式。

3）公募REITs

2020年4月，证监会和国家发改委布“基础设施领域不动产投资信托基金”的试点通知。

2021年5月，首批9只产品发行，拉开了我们国家跟我们REITs发展的序幕

截止到今年4月底，全市场已经有27只产品在运行，发行规模达到908亿，底层资产的类型也是非常多样的，有仓储物流、收费公路、机场、港口等相关的一些交通设施，那么也有水电气热等市政方面的设施，还有一些污染治理、信息网络产业园区等等。

两个大类，一个就是产权类，另外一个就是收费权

高速公路类型REITs就是属于收费权类，REITs基金，就是买高速公路的REITs，

相当于间接投资了高速公路的收费权和经营权，日常的现金流的来源主要就是通过收取过路费

产权类REITs基金除了拥有经营权和收费权外，还拥有基础设施项目的所有权，很多时候还包括了基础设施项目所处位置的土地使用权，比如产业园区，价值不仅体现在产业园的租金上，还会体现在产业园本身管理水平和升值潜力的上面。

几个知识点

1）原始权益人

原始权益人是项目的原先的资产的项目经营方，是基础项目设施的一个提供方，也是公募REITs发起方和资金的需求方。

对原始权益人的要求非常严格，其实就是对项目本身有严格的要求：

原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷

企业信用文件内部控制健全，最近三年没有重大的违法违规行为

运营三年以上已产生持续稳稳定的现金流，投资回报良好，并且具有持续经营能力较好的增长潜力

第四点就是现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经营性的收入

为什么REITs基金其实它的净值变化比较小？

不像我们平时买的这种传统的公募基金，可能每天晚上都会有一些净值的变化

REITs基金跟我们传统的公募基金是有很大不同，通常是每半年公布一次，主要由瑞慈基金投资标的决定

跟传统公募基金投资股票、债券这些标准化金融资产不同，REITs基金的底层往往是这些园区、高速公路这些基础设施，这些底层资产基金合同约定是每半年做一次资产估值的，所以净值对应并不是每天去变动的。

第二个不同点，运作和退出方式不同

REITs基金一般是封闭式运作的，有一定年限的封闭期

要想退出有两种方式，一个是产品到期后的清算，第二个就是在二级市场交易卖出，就像买卖股票一样，场内价格的变动就是在二级市场交易买卖的时候形成的。

盈利模式，分红+增值

首批9个项目，去年其实都有公告或分红，也确实跟平时买那种权益基金有一点不同。是因为目前我们国内内瑞慈是要求在符合分配条件的情况下，每年分红不得低于一次，并且收益分配比例是不得低于基金年度可供分配利润的90%。

公募REITs基金一个可能的投资收益来源，是分红。

另外一个是增资，如果底层资产的价格上涨，理论上是会刺激相关基金的市场价格上涨，使得投资者有可能获得相应的资产价格上涨带来的资本利得。

既有债性有股性，所以其实从资产配置的角度，瑞斯确实是给我们带来了一种新的投资选择。

与股市和债市的相关性非常低

1999年12月到2020年的12月这20年间，美国市场的权益型瑞慈基金指数和标普500的相关系数是0.57，那和纳斯达克指数的相关系数是0.432，和投资级债券的相关系数是0.197。

从美国市场20年的数据来看，瑞慈和股票债券的相关系数是比较低的，从组合投资的角度来说，是能够起到分散风险的效果，也就是我们通常说的不要把鸡蛋放在同一个篮子里。

公募REITs是一个值得关注的资产类别

如何购买？

REITs基金份额的发售，分为战略配售，还有网下询价定价，网下配售及公众投资者认购等环节。

个人投资者是可以在公众投资者认购环节进行参与

购买瑞特之后，可能看到自己的净值没有很频繁的变动，但在场内交易时间段会一直变动，就像股票一样会有一个不断的买入和卖出，这个就是它的场内价格。

目前投资者对该种产品认购火爆，每次50万配售出来大概能有个5万以下的金额，根据项目不同而不同，但长期投资改种类型产品，符合未来收益模式。

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关于REITs基金

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A

  回到家，木子马上开始了学习，喃喃自语道，“公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。”

B

　　木子翻阅了广大基金经理对于REITs的看法，并梳理了一下。

  “对于投资者来说，基建市场拥有着巨大的体量和存量，以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券，ABS等产品上，且这些产品小众化，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。而且，公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。”

　　“此外，公募REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营可能获得的收益相对较高比例地分配给投资者，这使投资者有望获得相对稳定的投资收益。这一点非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。

　　“从海外经验来看，个人投资者和机构投资者都会买REITs产品，由于投资期限较长且波动相对稳定，个人投资者通常会通过养老金账户来进行投资；但在国内，由于REITs产品设计较为复杂，普通投资者刚开始的接受度一般，该类产品的主要受众仍然是机构投资者。”

C

　　对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。

  但REITs基金绝对是个异类，不管你等多久，都没有赎回这种交易方式！也就是说，认购或买入后，唯一的变现方式就是二级市场卖出，不管在哪个渠道、等多长时间，都不能把它按净值赎回，不能申购！！！

  REITs基金发售后（认购期后），不会再开放申购，这也与过往的公募基金显著不同。如果在认购期后，想要购买REITs基金份额，也只能通过二级市场买入。

  学习完后，木子长吁一口气，“这样的话，看来REITs还是值得投资的”。

注意：木子仅是投资和财经知识的穿针引线者，并不构成投资建议，请知晓，投资有风险，入市需谨慎！

微博：曾经的那片云海

一文看懂REITs基金

7月20日，首批9只基础设施公募REITs就“满月”了。

提到不动产投资信托基金（REITs），想必大家都不陌生，简单来讲，“瑞次”就像是一群人将资金交给基金经理，让他去投资不动产。

通过REITs基金，投资者们就可以低门槛参与不动产投资。

REITs与普通基金有何区别

和普通基金不同的是：一般的基金投资于二级市场，例如，普通股票型基金是买股票，债券型基金是买债券，而首批9只公募REITs的本质则是投资基础设施。

按不动产的投资方向划分，首批REITs可以分为产业园、仓储物流、高速公路、市政环保几类。投资者用较少的资金参与到大型基建项目中，从而享受这个项目带来的的基础收益和资产升值。

由于投资的是基础设施，价格不会像股票债券这样每天波动比较频繁，所以REITs的净值一般是半年公布一次，但和股票一样会有季报公布上市公司期间的盈利情况。

投资者申购REITs份额后，基金管理人会参与到一级市场，对项目进行监督和管理，让这个项目较好的运营起来。

为什么要配置REITs

资产配置是诸多投资者关心的问题，投资的范围也多种多样，例如股票、债券、基金、不动产等等。

REITs作为资产配置的一个方面，投资收益主要来自于两部分：一部分是REITS基金份额交易的买卖价差，还有一部分是产品的基金分红。

低门槛，多选择

比起直接投资不动产，REITs的投资门槛较低，几千元就可以参与，不会因为资金不足而错过投资机会。而且不同REITs专注于不同类型和地区的基础设施，可以根据自己的需求和偏好参与投资不同的REITs基金，也实现了投资多元化配置。

具有强制分红的特征

REITs基金主要投资不动产，通过对不动产的经营可以获得租金收入。

通过设置强制分红比例，可以将投资经营获得的收益高比例地分配给投资者。绝大多数国家规定的分红比例在90%以上。这使得REITs基金投资者可以获得分红带来的部分收益。（需要注意的是：公募REITs基金不是保本型产品）

与其他大类资产相关性较低，风险较分散

根据美国大类资产年化收益率相关性的数据，从收益的相关性来看，REITs与股票和债券类资产相关性都较低，与其相关性最高的是非上市不动产，相关性为0.84%，通过在投资组合中引入REITs基金，可以分散组合风险，实现资产均衡配置。

资料来源：东方证券 

什么样的人适合配置REITs

由于REITs投资的范围是不动产这种长周期的项目，所以这类基金采用封闭式运作，封闭期限较长，且封闭期内不办理申购与赎回业务，REITs基金上市后，投资者可以在二级市场买入或卖出基金份额，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出。

总体来说，REITs产品是属于风险适中的类型，对于二级市场的短期价格波动，投资者还是要理性看待，应更关注基础设施公募REITs的长期投资价值。

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建信环保产业股票基金（001166）最新基金估值1.0130元。

reits存续期结束后怎么办？

一般情况下，封闭式基金到期后有三种选择：1、延长基金合同期限、继续封闭基金的寿命、投资者手中的基金份额相应没有变化。2、按照基金合同的期限规定，封闭基金实行清算，按照基金净值给付份额持有人。3、对封闭基金实行“封转开”操作，即封闭基金在到期之后转化为开放式基金

reits基金到期后怎样处理？

一般情况下，封闭式基金到期后有三种选择：1、延长基金合同期限、继续封闭基金的寿命、投资者手中的基金份额相应没有变化。2、按照基金合同的期限规定，封闭基金实行清算，按照基金净值给付份额持有人。3、对封闭基金实行“封转开”操作，即封闭基金在到期之后转化为开放式基金。

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