鹏华价值分红明细是什么(鹏华价值这只基金有发展全景没有)
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鹏华价值这只基金有发展全景没有 历史业绩不错，可以考虑，但是鹏华价值稳定性不算太好。 REITs下跌背后的思考及期待 摘要 2023年2月中旬以来REITs市场持续下跌，已有5只产品跌破发行价，27只产
鹏华价值这只基金有发展全景没有
历史业绩不错，可以考虑，但是鹏华价值稳定性不算太好。
REITs下跌背后的思考及期待
摘要
2023年2月中旬以来REITs市场持续下跌，已有5只产品跌破发行价，27只产品23年以来平均跌幅接近5%。关于下跌背后，经过梳理可能是和以下四点有关：
一、部分资产经营不佳，高速公路类REITs受疫情冲击最大，2022年实际收入较预期值减少10%~20%，实际EBITDA较预期值减少15%-25%，平均可供分配金额仅达到预期值的70%~90%。其次为产业园类REITs，受免租政策影响，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT及建信中关村REIT收入不达预期。
二、分红不达预期，一旦价格暴跌，对于投资者来说，分红更像是对二级价格和流动性的补偿，如果分红没有补偿到位（或没有其他增量买入信息），反而加重了投资者的悲观预期。
三、投资者的趋同，目前长期限配置资金依然是市场化投资者主力，虽然起到了稳定器的作用，但以机构为主的投资者结构衍生出的问题是相似的投资决策、市场流动性不足。
四、定价预期与现实的差异，无论是产权还是经营权类的REITs对于分子端的现金流都保持增长预期，但现实是：底层资产的大环境脱离不了经济周期，长期持续的增速显然违背常识、过于乐观。价格下跌一定程度上挤出了部分泡沫。
任何市场的成熟都需要经历价格、价值的反复验证，以及投资者自身的成长，C-REITs市场仍处于发展阶段，目前仍是蓝海，随着一级发行的提速、不同资产类型的扩充，产品的资质、规模和收益必定会出现分化，对于投资者来说，也会带来不同的投资视角。
01市场复盘
1.1二级价格下行
2023年2月中旬以来REITs市场持续下跌，已有5只产品跌破发行价，27只产品23年以来平均跌幅接近5%。走势来看，2022年12月至2023年1月期间中证REITs指数表现略弱于沪深300，波动也小于中债净价指数，整体偏平稳。而从2月份搞点至今（0516收盘），中证REITs指数累计下跌9.2%，同期沪深300累计下跌5.3%，中债综合净价指数累计上涨0.09%，REITs表现弱于股债两个市场。
具体到产品方面，经营权类REITs自2023年来全部下跌，高速公路跌幅最大，除沪杭甬、华夏越秀外其余五只均破发，其中华夏中国交建、中金安徽交控REITs自上市以来跌幅为22.81%、12.1%，跌幅最大；生态环保类REITs中富国首创水务自2023年以来的跌幅达到6.87%，而中航首钢绿能仅为0.85%，相对偏离不大；深圳鹏华能源2023年来跌幅为6.77%。
产权类资产方面，产业园类REITs分化明显，建信中关村领跌，自2023年来跌幅达到21.48%，而华夏合肥高新、华安张江光大（这里因统计到4月底，没算入zuku事件的冲击）仍保持一定上涨，分化明显；仓储物流项目中嘉实京东仓储物流跌幅仅有0.08%，保租房整体跌幅较小。
1.2打新趋于冷静
除了二级市场调整之外，一级打新也趋于冷静。回顾REITs市场的打新收益走势：2021年6月首批REITs上市，市场对这一投资新品种仍处于观望状态，首日涨幅均值在5.21%，不温不火。而半年后在市场资产荒、政策端支持以及REITs供不应求的背景下，REITs上新频频暴涨，首日涨幅屡次达到30%，直至2022年11月安徽交控REIT上市破发（上市首日收益率为-4.5%），到近期上市首日涨幅在10%左右，打新逐渐冷静。
02下跌背后得原因猜测
到底是什么原因造成了二级市场的“跌跌”不休，是资产本身的原因还是市场情绪导致？基于经营表现、产品分红定价及市场参与者的结构，我们总结如下：
2.1部分资产经营不佳
首先，价格下行一部分受到了经营业绩下滑的客观因素影响。从年报表现来看，高速公路类REITs受疫情冲击最大、整体表现不佳，2022年实际收入较预期值减少10%~20%，实际实现EBITDA较预期值减少15%-25%，平均可供分配金额仅达到预期值的70%~90%。其次为产业园类REITs，2022年受免租政策影响，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT及建信中关村REIT收入不达预期，可供分配金额达成率在管理人减免管理费及申请**补贴等措施的情况下基本达到预期水准。另外富国首创水务因进水水质异常影响，收入及EBITDA均未达到预期，其余类型REITs经营表现相对稳健，符合预期。
但从一季度报反馈来看，即使高速公路经营有明显回暖，但该板块近三个月平均跌幅依旧在-6.53%，可见经营表现只是影响二级市场价格的因素之一，且经营的反弹在价格表现上有一定时滞。
2.2分红不达预期
REITs收益来源主要分为两部分：现金分红，监管规定底层资产90%的收益所得以分红方式分配给份额持有人；资本增值和交易价差，类似于上市公司的价值波动和股票二级市场的交易所得。但二者并不是简单的加总关系，总收益应该综合考虑长期持有REITs获得的分红收益和承担REITs二级资本利得部分波动所获得的风险补偿。
回顾REITs上市以来的分红情况，首先从分红频率来看，C-REITs市场要求每年至少分红一次，频率略低于海外成熟市场（新加坡REITs基本是每半年或每季度分红；香港reits一般半年分红一次；美国REITs基本是每月或每季度进行分红派息）。第一批上市的REITs中除东吴苏园、红土盐田港、首创水务及沪杭甬之外，均进行了4次分红，按上市以来产品运营时间计算，均能达到最低分红频率要求。
具体到分红情况，截至2023年5月11日，公告分红且分红基准日在2022年内的REITs共16支（首批上市的沪杭甬、红土盐田港均未公告分红），若用已公告的分红总和/22年累计可供分配金额计算22年分红比率，除了华夏北京保障房、华夏越秀高速和华夏中国交建未达90%外，其余REITs分红比例均在90%以上，整体完成情况相对较好。
以上这是基于二级市场价格波动不大的情况下，长资金投资者若能获得符合预期的稳定分红，作为固收+的配置显然是稳稳的幸福。但如果价格暴跌，对于投资者来说，分红更像是对二级价格的补偿，如果分红没有补偿到位（或没有其他增量买入信息），反而加重了投资者的悲观预期。以某高速公路REIT为例，募集说明书披露其2023年预期分派率为4.83%，但从2023年开始其二级市场价格跌幅近18%，意味着虽然预期分派率达到了5.89%，但综合收益依旧是负的。因此一旦价格大幅下行，若分红没有及时跟上，则REITs综合收益依旧为负，对投资者而言没有介入意义，新的资金也没有进入的动力。结合2023年来的分红公告，收益分配基准日期均为2022年12月31日，而此前建信中关村在2022年5月就进行了22年度的第一次分红（分配基准日期为22/3/31），投资者没有得积极反馈，自然也没有买入资金（或者有可能之前部分乐观的投资者抄底在了半山腰）。
2.3投资者结构趋同
目前C-REITs市场中机构投资者占主流，且占比不断提高：根据2022年报数据，共有15只公募REITs机构投资者占比超过90%，仅2只公募REITs机构投资者占比在80%以下，其余机构投资者占比均在80%~90%之间。其中，机构投资者占比最高的是华夏合肥高新，占比达到97.79%；环保类机构投资人占比大幅低于其他行业，中航首钢绿能占比最低，为76.72%。
变动来看，仓储物流类、产业园类、高速公路的机构投资人占比整体呈向上态势，其中22年末华安张江光大机构投资者占比较21年末提升4.29个百分点。环保类REITs中，22年末富国首创水务机构投资者占比较21年底降低5.37个百分点。
具体到机构类型，根据wind披露的投资人明细，穿透机构和资金属性，对比2021、2022两年数据发现，除原始权益人外，保险资金持有市值占比连续两年位居第二；其次为券商、专业投资机构，21、22年两年均位列市场化前三投资人，其中券商中中金、中信、申万、银河等参与较多，或是做市商定位使然，专业投资机构类型多样，有AMC、也有产业投资、不动产投资的机构。目前长期限配置资金依然是市场化投资者主力，虽然起到了稳定器的作用，但短期做波动的交易型投资人才是重要的活水之源。
以机构为主的投资者结构衍生出的问题之一是相似的投资决策：在这波超额回调之前，大部分投资者都是长期视角看待REITs品种，有稳定的分红，风险收益介于股债之间，但二级市场投资人缺乏信息优势，主要还是REITs定价涉及的参数太多（虽然可简单归为现金流、增长率及折现率三大要素，但现金流及其增长涉及到具体资产的方方面面），因此如果不能获得全面且准确的参数，就不能真实预测未来的现金流，即意味着模糊的资产定价，继而关注相对估值，形成市场普遍的估值思路；其次信息不对称会带来行为的一致性，市场恐慌带来的抛售（典型如5月12日11点张江光大REIT扩募资产张润大厦主力租户OPPO子公司ZUKU解散消息一出，当日下午一开盘仅3分钟，就有900多手的卖单挂出，最后收盘跌幅为3.18%，而当时扩募流程还在投资人投票阶段）、炒作带来的买入等等，而行为的一致性容易带来价格的急涨急跌。
机构投资者为主衍生的问题之二：市场活水不足。如下图所示，从市值和流通市值的变动来看，REITs市场主要经历了2022/6/21（首批REITs解禁）、2022年三季度（IPO放量阶段）两个重要的时间点（段），对比2021/6/21-2022/6/21，以及2022/6/22-2023/5/14两个阶段的成交额、换手率等指标可以发现，在一级市场放量后，REITs市值总量、流通市值扩大了近1.7倍，但日均成交额从2.06亿元变为3.18亿元，也仅仅扩大了1.5倍，意味着IPO放量没有给市场引入新的流动性，市场整体的活水非常有限，虽然源头放量、但没有发生良性的循环。
2.4定价预期与现实的差异
一级市场的定价还是围绕底层项目估值展开，基金管理人以第三方资产评估机构给出的公募REITs底层项目公司估值为基础，综合考虑产品认购及市场预期等因素确定拟发行的基金份额、单价，最终与发起人确定最终的基金份额询价区间。
结合年报披露的REITs底层资产估值来看，经营权类项目估值分化，除了华夏越秀高速（折现率有所下调）、华夏中国交建（预期通行费收入增加）以及鹏华深圳能源（预测未来净现金流较募集有明显增长）外，其余资产估值均有小幅下降（经营权类REITs的价值会随着使用期限的减少逐渐减少）。产权类项目整体比变动不大，仅有博时蛇口产园（租金增长率、折现率均未变，主要系项目出租率下降、短期租赁招商承压所致）、华安张江光大估值较2021年末有小幅下降。
按监管要求目前REITs均以收益法作为基础设施项目的估价方法（分子是未来现金流流入，分母是折现率），从评估报告来看：无论是产权还是经营权类的REITs对于分子端的现金流都保持增长预期，但现实是：底层资产的大环境脱离不了经济周期，长期持续的增速显然违背常识、过于乐观。以建信中关村为例，22年末评估报告中的参数，租金增长率依旧设定每年租金分别维持2.5%、3%、5%的增速。但实际情况是：截至23Q1末出租率仅有68.47%，比22年末下降近13个百分点，在出租率下降且租金不具备竞争力的情况下，市场用脚投票，价格快速反映投资者的判断（截至2023/5/16，今年以来跌幅达到17.25%，领跌REITs市场）。
另外实际评估过程中，具体折现率存在分化，不容易锚定。一般折现率可以按照CAPM模型或者累加法计算，前者根据公式计算WACC以此作为折现率；后者则采用折现率=无风险报酬率+风险补偿。从已上市的REITs产品来看，产权类资产多用累加法，大多保持在6%~8%水平；而经营权类资产折现率多采用WACC来计算。由于经营权类REITs底层资产在国内大多并没有成熟的交易市场，因此折现率依旧从项目公司出发，以业务类似、经营规模相仿且资本结构相似的上市公司作为参考（如平安广河参考了皖通高速、中原高速、福建高速等上市公司）。高速公路类的折现率整体大于8%。
且目前资产估值披露的频率过低，对于二级投资的指导性较弱。以上预期和实际的偏差，因此三四月份的价格下跌，也挤出了一部分前期情绪化投资的泡沫。
03未来得可能与期待
3.1现在依旧是蓝海
截至23年5月中旬，C-REITs总市值约为1232亿元，约占A股总市值的千分之一，而美国市场REITs总市值为1.2万亿美元，占美股总市值的4%左右，相比成熟市场，C-REITs发展的空间还很大。另外根据国家发改委韩志峰副司长去年在第七届“中国PPP论坛”上的发言，预计23年底基础设施REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元，意味着2023年市场扩容速度会进一步加快；同时底层资产类型也会更加多元化，目前景区、轨道交通、消费基础设施、铁路等资产也正在推进。结合本轮资产证券化创新的大背景，都是在盘活国有资产的前提下进行的，民生公益属性越强、存续体量大的资产未来可包装的空间更广阔。
3.2产品分化的加剧
另外回归到底层资产，首发阶段的REITs肯定是较为优质的资产，但未来随着市场持续扩容，分化加剧、鱼龙混杂，部分资产质量会下沉，甚至有些公募REITs底层资产以前就是非标资产，只是现在以REITs形式变得标准化，进而进行场内交易，但项目的实质风险不以产品形式为转移，因此市场扩容后无脑打新不再可取，首发即30%的收益率很难再现。
规模上也可能出现较大分化，近年来美国市场所有类型REITs（权益+抵押+混合型）总数维持在200家以下，头部集中效应愈发明显，截至2022年末前十大REITs市值占比为48.3%，其中最大的安博工业REITs市值达占全市场的10%。随着扩募通道已经开启，未来储备项目越多的原始权益人，资产装入的可能性越大，规模优势会越来越显著，也意味着投资人对原始权益人管理能力的认可。
收益上也可能出现分化，观察近10年来美国REITs市场不同类型资产的平均收益率，工业、自主仓储类资产在15%以上，明显高于其他类资产，而办公楼、康养物业等收益率普遍较低，不达5%。因此未来随着底层资产的扩充，收益的分化也是必然。
另外REITs市场出现黑天鹅的可能性会加大，如OPPO哲库事件对于张江光大REIT的冲击，需要REITs产品参与各方做出迅速的回应和反馈，当然也需要投资者平稳心态，把握时机。
3.3投资诉求差异化
虽然目前市场以机构投资者为主，但也观察到部分REITs产品（博时蛇口、红土盐田港、中金普洛斯、富国首创水务等）前十大投资人的集中度有所下降，意味着投资者结构更加分散，诉求差异化有助于流动性的提升。
同时证监会在《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》里提到：要加强二级市场建设，健全二级市场流动性支持制度安排，完善做市机制，加强对做市商的考核评价，督促其积极履行做市义务；推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体，助力市场平稳运行。”随着做市商配套制度的完善，以及投资人诉求的差异化，预计未来市场流动性会有一定抬升。
04 总结
2023年2月中旬以来REITs市场持续下跌，已有5只产品跌破发行价，27只产品23年以来平均跌幅接近5%。关于下跌背后，经过梳理可能是和以下四点有关：
一、部分资产经营不佳，高速公路类REITs受疫情冲击最大，2022年实际收入较预期值减少10%~20%，实际EBITDA较预期值减少15%-25%，平均可供分配金额仅达到预期值的70%~90%。其次为产业园类REITs，2022年受免租政策影响，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT及建信中关村REIT收入不达预期。
二、分红不达预期，一旦价格暴跌，对于投资者来说，分红更像是对二级价格和流动性的补偿，如果分红没有补偿到位（或没有其他增量买入信息），反而加重了投资者的悲观预期。
三、投资者的趋同，目前长期限配置资金依然是市场化投资者主力，虽然起到了稳定器的作用，但以机构为主的投资者结构衍生出的问题是相似的投资决策、市场流动性不足。
四、定价预期与现实的差异，无论是产权还是经营权类的REITs对于分子端的现金流都保持增长预期，但现实是：底层资产的大环境脱离不了经济周期，长期持续的增速显然违背常识、过于乐观。价格下跌一定程度上挤出了部分泡沫。
任何市场的成熟都需要经历价格、价值的反复验证，以及投资者自身的成长，C-REITs市场仍处于发展阶段，目前仍是蓝海，随着一级发行的提速、不同资产类型的扩充，产品的资质、规模和收益必定会出现分化，对于投资者来说，也会带来不同的投资视角。
我买的鹏华价值，现在已经跌了多一半，听说跌到一半就把本金退回一半然后基金就和我没关系了，是这样吗？
是的，相当于你把基金全就赎回变现，你得到一半的投资本钱，你也不再持有这支基金了。
，也就是你从头到尾，做了个梦，你的钱也少了一半，跟我同样处境的朋友，可怜了我们这些人。
请问我07年买的鹏华价值基金至今未赎回！现在赎回是亏是赚？
现在的累计净值达到3.9370，虽然不知道你是07年什么时候买的，但是当时的累计净
值还没有比现在高的，所以你肯定是赚的。如果你是2007年年初买的，那我要恭喜你
了，你的基金可能都已经翻倍了，而且中间已经分红过多次了，如果你选择的是现金分
红的，分红的部分都已经转入到你的银行卡上了
公募REITs发行火热背景下银行理财产品设计新方向——基于REITs类资管产品研究
2021年，随着基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的落地，REITs类资管产品开始在国内资管市场迅速崛起，市场上先后发售了首批9只公募REITs、1只公募REITs主题理财产品，第二批公募REITs也正在紧锣密鼓的申报。
REITs类资管产品凭借其可间接参与基础设施投资、收益稳定、预期收益可观等特点，受到了广大投资者的热烈追捧。公募REITs作为一种全新的金融产品，不仅区别于普通公募基金，也不同于以往的类公募REITs产品，在交易结构、投资对象、客户群体、收益来源等方面都展现了其特殊性。光大理财发行的公募REITs主题理财产品和今年试点发行的9只公募REITs虽然在资金投向、运作模式、单位价格、收益方式、客户群体、资金流动性等方面都存在差别，但两者又有密不可分的联系：公募REITs的发行是公募REITs主题理财产品发行的前提条件，公募REITs主题理财产品收益与所持有的公募REITs密切相关。实际上，公募REITs主题理财产品是由公募REITs的发行引发的REITs向其他资管产品的渗透，是REITs投资形式的扩展，可以说，公募REITs主题理财产品是站在公募REITs的肩膀上发展起来的。
银行及理财机构积极参与公募REITs，一是能够支持国家的基建建设，享受公募REITs底层优质资产的低风险收益；二是公募REITs能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，为投资者带来更加稳健的收益；三是银行及理财机构在权益和非标资产的投资方面经验丰富，更加适合参与公募REITs的投资。未来，随着光大理财率先推出公募REITs主题理财产品，银行及理财机构在公募REITs方面的参与程度将会进一步增强。
表3-2：首批公募REITs分红情况
表3-3：首批公募REITs二级市场价格涨跌情况
表4-1：首只公募REITs主题理财产品基本情况
表5-1：公募REITs与公募REITs主题理财产品在产品设计上的区别
参考文献
[2]孙明春.中国版公募REITs分析与展望[J].债券.2020,(06)
鹏华价值近十年分红情况？
鹏华价值优势混合（基金代码160607，中高风险，波动幅度较大，适合较积极的投资者）自成立至今共进行5次分红；2006年12月12日进行分红，每份派现0.05元；2007年4月25日进行分红，每份派现0.12元；2013年2月5日进行分红，每份派现0.029元；2014年1月20日进行分红，每份派现0.01元；2015年1月16日进行分红，每份派现0.056元。值得注意的是，2007年8月15日该基金进行拆分，每份基金份额分拆为2.9006元
鹏华价值优势怎么样
鹏华价值基金是今年到目前为止，排名股票型基金第2名的基金。是值得长期定投或者选择逢低一次性投资的较好的基金品种。
基金问题请专家帮忙.
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2015年1月16日鹏华价值基金净值错误了，15号还涨了，可是16号一下少了6分多，请给个说法
鹏华价值1月16日进行分红，每份派现0.056元，分红本身就是从净值当中扣除的，所以16号净值会减少
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